當(dāng)社會資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，尤其是2016年以來，各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。

據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商園區(qū)中國的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，整個2016年至少有34家企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其 中房地產(chǎn) 背景企業(yè)數(shù)量最多，占到23家，其他12家分別為5家制造業(yè)企業(yè)、4家金融資本企業(yè)和2家商業(yè)背景企業(yè)。

從2014年底中央提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以來，國務(wù)院累計(jì)發(fā)布多個相關(guān)實(shí)施和落實(shí)意見，這一政策意在助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，作為產(chǎn)業(yè)重要載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也被業(yè)內(nèi)普遍看作一個重要的風(fēng)口。

在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對不景氣的背景下，大量資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定程度上也造成產(chǎn)業(yè)主體與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體不匹配，一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人所言：“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能好到哪里去？”

但另一方面，資本在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑階段涌入，同樣意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一價值洼地將被重新挖掘。

年內(nèi)至少34家企業(yè)進(jìn)入

對于眾多資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域， 張江高科 總經(jīng)理葛培健身同感受，他表示，2016年以來，包括弘毅投資、華平資本等眾多企業(yè)資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，甚至一些從來沒有地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也開始試水。

從園區(qū)中國提供2016年轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)名單中可以看出，34家新進(jìn)企業(yè)主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，其次為制造業(yè)企業(yè)和金融資本企業(yè)。這些企業(yè)大多為首次從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也有部分企業(yè)在早年已經(jīng)布局，但今年加速開始啟動。

23家房地產(chǎn)背景新進(jìn)企業(yè)中，央企和國企背景的企業(yè)占到一半以上，其中保利、遠(yuǎn)洋、中鐵建、中鐵集團(tuán)、招商漳州和中建集團(tuán)均為央企或央企背景的地產(chǎn)企業(yè)； 首開股份 、首創(chuàng)置業(yè)、南山控股、 中天城投 、 云南城投 和成都工投為地方背景的國有企業(yè)。

另外，在2016年新進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的11家民營房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園、佳兆業(yè)、泰禾、綠城、 榮盛發(fā)展 等企業(yè)赫然在列，同時進(jìn)入的還有合生創(chuàng)展、星河集團(tuán)、保集集團(tuán)、卓越集團(tuán)、中天集團(tuán)等5家地產(chǎn)企業(yè)。

4月份，首開集團(tuán)與億達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，以20億元可換股債券與億達(dá)集團(tuán)共同在房地產(chǎn)、商務(wù)園區(qū)等方面等領(lǐng)域進(jìn)行合作，挺進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。此外，首創(chuàng)集團(tuán)也與 中關(guān)村 合作共同開發(fā)中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園，開始發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

7月份，保利首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在廣州南沙落地，該項(xiàng)目占地20萬平方米，總建筑面積75萬平方米，主要定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引跨境上午、港航服務(wù)、制造研發(fā)和保稅展貿(mào)等四大類別產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

8月份，碧桂園對外發(fā)布科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來將在廣州惠州、東莞等地建立多個科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，每個項(xiàng)目投資300億元左右，未來5年內(nèi)將計(jì)劃為此投入1000億元，這也是碧桂園2015年啟動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以來首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

幾乎同一時間，泰禾以12億元收購珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司全部股權(quán)，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。早在3月份底，佳兆業(yè)與深圳市龍崗區(qū)產(chǎn)服集團(tuán)、國高育成公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，三方將共同在深圳龍崗區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

9月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)對外公布了遠(yuǎn)洋·云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園，該項(xiàng)目位于北京密云，總占地面積4500畝，其中一期500畝，二期1000畝，三期3000畝，早在2011年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就以合作方式取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，于近期正式啟動運(yùn)作。

這些進(jìn)入地產(chǎn)地產(chǎn)的房企，諸如保利、中鐵集團(tuán)、南山控股等國有企業(yè)，其母公司均有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上地方政府多青睞國企，與碧桂園、佳兆業(yè)這些傳統(tǒng)民營房企相比，其進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定先天優(yōu)勢。

除了房地產(chǎn)企業(yè)外，2016年新進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)制造業(yè)和金融資本也占據(jù)一定比例，其中制造業(yè)企業(yè)有三一集團(tuán)、 中集集團(tuán) 、華立集團(tuán)、正大機(jī)電集團(tuán)和海格集團(tuán)等5家企業(yè)，金融資本有弘毅投資、華融集團(tuán)、華平資本和基匯資本等4家企業(yè)。

金融資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一方面與其投資回報有關(guān)，目前，相比其它領(lǐng)域，房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個回報率相對較高的行業(yè)。另一方面，布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可以與其主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

此外， 東百集團(tuán) 、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等商業(yè)背景的企業(yè)也在今年開始發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。菜鳥網(wǎng)絡(luò)主要為阿里巴巴等電商平臺的商家提供物流服務(wù)，雖然從2013年成立時就開始拿地，但在今年啟動了多個物流園區(qū)項(xiàng)目。

為什么進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

當(dāng)前一二線城市房價快速上漲和政府控制土地供應(yīng)數(shù)量，引發(fā)土地價格不斷上漲；三四線城市依舊在去庫存道路上苦苦掙扎，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。

在業(yè)內(nèi)人看來，傳統(tǒng)開發(fā)商大舉進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，與當(dāng)前商住領(lǐng)域不斷上漲的土地價格有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2016年9月初，全國成交總價超過20億元地塊達(dá)154宗，超過2015年全年151宗，其中總價超過百億的達(dá)5宗。

越來越高的土地價格，再加上政府要求越來越高，如要求為住宅項(xiàng)目配建一定比例的保障房或公建項(xiàng)目，或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。

對一些資金實(shí)力稍遜的房企尤其是區(qū)域性房企而言，由于無力爭搶地王，正面臨著出局的威脅，而獲取相對廉價的土地或者轉(zhuǎn)型成為唯一重生的機(jī)會。不僅中小房企紛紛醞釀轉(zhuǎn)型，甚至連萬達(dá)、碧桂園一線房企也開始轉(zhuǎn)型之路?！按?/span>著產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城融合旗號來獲取土地通行證更容易些?！币晃徊辉妇呙漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士說。

對于工業(yè)、物流倉儲用地是否可以銷售，各地政府政策并不統(tǒng)一，比如北京原則上不允許分割出售，通常需要市長辦公會議特批后才能分割銷售，而河北等地則可以分割出售并辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。

據(jù) 東湖高新 總經(jīng)理?xiàng)顫榻B，通常情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回報周期至少需要5到8年甚至更長時間，對于開發(fā)商而言，不僅在開發(fā)過程中需要投入大量資金，建成運(yùn)營過程中，仍需要不斷投入資金，這種投入大、回報周期長模式多數(shù)企業(yè)難以承受。

為了解決這一難題，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以降低自持比例、增加銷售比例來回籠資金，如聯(lián)東集團(tuán)、總部基地、華南城等企業(yè)；也有一些企業(yè)通過與政府談判獲得一定可供銷售的住宅用地，如 華夏幸福 。這兩種模式是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較為通行的做法。

正是基于這一現(xiàn)狀，一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)獲取土地相對容易且低價較為便宜的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這類似于前些年大量房企扎堆旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)初衷較為一致。

以遠(yuǎn)洋云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園為例，據(jù)報道，遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉宮表示：“目前來看，出售應(yīng)該占到70%，遠(yuǎn)洋持有出租的大多數(shù)涉及的是公共服務(wù)?！?/span>

如果說房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和便于獲取土地，那么制造業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原因更為復(fù)雜。上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士表示，主營業(yè)務(wù)利潤萎縮是制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。

以進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三一重工和中集集團(tuán)為例，兩家企業(yè)2016年上半年?duì)I業(yè)收入和凈利潤同比均大幅度下滑。

上半年 三一重工 營業(yè)收入為112億元，同比下滑18.46%，凈利潤為1.38億元，同比下滑48.6%，扣除非經(jīng)營性易損后，其凈利潤則虧損9479萬元，同比下降148.58%。同期，中集集團(tuán)凈利潤虧損3.78億元，同比下降124.9%。

此外，制造企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以與自身產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，還有一個重要原因是制造業(yè)企業(yè)前期積累了大量工業(yè)用地，通過開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以提升土地價值和更新。

制造業(yè)這種需求，形成了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行聯(lián)營的趨勢，包括首開聯(lián)手億達(dá)集團(tuán)、中集集團(tuán)聯(lián)手碧桂園、泰禾與深圳龍崗區(qū)合作等，也有一些制造業(yè)企業(yè)利用旗下房地產(chǎn)企業(yè)消化存量工業(yè)用地，如中鐵集團(tuán)。

而金融資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是一種投資需要，在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)成為金融資本避險的一個重要載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是其中一個領(lǐng)域。不過，也有部分金融資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種業(yè)務(wù)布局，以便與主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

同為聯(lián)想控股旗下的企業(yè)，雖然盈科置地被出售給融創(chuàng)中國，但弘毅投資通過各種途徑投資房地產(chǎn)的動作并未減緩，包括直接在深圳前海拿地建設(shè)全球私募股權(quán)投資中心項(xiàng)目，這一項(xiàng)目也是弘毅投資進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志動作。 

風(fēng)口與風(fēng)險

早期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要由政府方面投資、開發(fā)和運(yùn)營，但是由于政府職能、經(jīng)驗(yàn)和融資短板等方面的原因，一些地方政府把這部分職能剝離形成專業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，隨后，逐漸有社會資本開始參與政府園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)，并催生出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)。

但截至目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不盡如人意。在9月22日中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)發(fā)布會上，在問到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大痛點(diǎn)是什么的時候，星河集團(tuán)總裁姚慧瓊表示，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是最大的痛點(diǎn)，從上世紀(jì)80年代誕生工業(yè)地產(chǎn)至今，能夠進(jìn)入前列的企業(yè)屈指可數(shù)。

隨著越來越多企業(yè)和資本涌入這一行業(yè)，尤其是2016年以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海正在逐漸向紅海轉(zhuǎn)變，與所有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等概念型主題地產(chǎn)一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身也面臨著重重困境，更多的是看起來很美、吃起來苦澀。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商缺乏清晰的商業(yè)模式和財務(wù)模型。百富東方董事長戴宏亮認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)就是地產(chǎn)，人才模式是不兼容的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)只是形式，但截至目前，業(yè)內(nèi)并沒有找到一個很好的結(jié)合模式。

一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自持還是銷售，業(yè)界也有不同看法，自持好處是能夠完全掌握一個項(xiàng)目主動權(quán)，弊端是資金鏈會面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)；銷售的話可以快速回籠資金，但有可能在產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)形成和后續(xù)升級改造過程中存在難題。

中集產(chǎn)業(yè)新城副總經(jīng)理魏俊即表示，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)邏輯而言，應(yīng)該做持有型，一旦銷售出去了，很難做好，但由于受制于現(xiàn)金流難題，“不得不去銷售，跟政府談?wù)?，變相的使用?quán)銷售（銷售使用權(quán)）”

億達(dá)科技城總經(jīng)理于大海認(rèn)為，以地產(chǎn)思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行不通，歸結(jié)起來就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式、財務(wù)模型和產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)鏈之間存在不匹配關(guān)系，“我們怎么樣能夠從操盤一個項(xiàng)目的角度把故事講完，完整地畫一個資金鏈?！?/span>在他看來，億達(dá)旗下大連軟件園之所以能夠做到年產(chǎn)值1576億元規(guī)模，占到大連市20%的gdp，與億達(dá)自持物業(yè)有關(guān)，“我們做任何園區(qū)一開始都是一個先集聚、后升級的過程，所以在升級換代的基礎(chǔ)上就需要對物業(yè)有完全的主動權(quán)和話語權(quán)。

不過，目前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盈利模式仍通過銷售物業(yè)和配套住宅來實(shí)現(xiàn)，但也有一些企業(yè)進(jìn)行其它方面的嘗試，據(jù)葛培健透露，張江高科已經(jīng)在嘗試對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行投資來獲得回報，目前投資營收占比達(dá)到43%。

平安不動產(chǎn)物流園區(qū)也以自持為主，這很大程度上得益于平安集團(tuán)資深強(qiáng)大的資金實(shí)力，據(jù)平安不動產(chǎn)工業(yè)物流部總經(jīng)理陳培彬透露，平安不動產(chǎn)物流園區(qū)項(xiàng)目利部分來自平安集團(tuán)的險資，資金利用期限長達(dá)35年，“所以我們有足夠時間去消化前期擴(kuò)展帶來的后遺癥?！逼桨膊粍赢a(chǎn)旗下物流園區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)從3月底20個擴(kuò)張到目前的49個項(xiàng)目。

另外，作為擁有濃厚地產(chǎn)基因的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營人才缺乏也是一個普遍短板，尤其近兩年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的背景下，專業(yè)人才在各家企業(yè)之間流動極為頻繁，也引發(fā)這一領(lǐng)域管理人才薪資高漲。以原華夏幸福CHO鄭云端為例，其2015年7月從華夏幸福辭職短暫加入360公司，最近又進(jìn)入萬科以副總裁待遇協(xié)助孫嘉分管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，據(jù)悉，其在華夏幸福時的年薪即達(dá)到2000萬元，這已經(jīng)超出王石和郁亮薪資總和。

雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域這盤大餐并不好吃，但后來者還在陸續(xù)進(jìn)入，或許正如上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士所言：與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)水更深，如果不摸清這里面的水，一趟進(jìn)來就淹死。

來源：經(jīng)濟(jì)觀察報