8月份，熱點(diǎn)二三線城市房價(jià)仍是“熱度不退”。在全國70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比、同比漲幅前十位的多數(shù)集中在二線城市，其中鄭州以5.6%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國。

房價(jià)的持續(xù)上漲讓地方政府不得不再度收緊調(diào)控政策。繼蘇州、廈門之后，杭州自昨日起也在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴?/span>。分析人士表示，熱點(diǎn)城市熱度不退，接下來還將有更多城市重回限購限貸隊(duì)伍，并且不排除已經(jīng)出臺(tái)政策的城市進(jìn)一步升級收緊措施。

二線熱點(diǎn)城市房價(jià)領(lǐng)漲全國

國家統(tǒng)計(jì)局19日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。

從價(jià)格來看，環(huán)比和同比上漲的城市數(shù)量均較上月有所增加，其中環(huán)比漲幅超過2%的城市有16個(gè)，同比漲幅超過20%的城市有10個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀數(shù)據(jù)時(shí)表示，分城市來看，一、二、三線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比漲幅均比7月有所擴(kuò)大。

其中，二線城市表現(xiàn)尤為突出。在70個(gè)大中城市中，8月份新房價(jià)格無論是環(huán)比還是同比漲幅前十位的多數(shù)是二線城市，尤其是廈門、合肥、南京等熱點(diǎn)二線城市持續(xù)熱度不退。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，鄭州上漲5.6%，成為8月全國新房漲幅最高的城市，排在其后的分別是上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊和天津。

而同比數(shù)據(jù)反映房價(jià)漲勢更為兇猛，其中廈門、合肥、南京這三個(gè)熱點(diǎn)二線城市漲幅居前，同比漲幅均超過38%。上證報(bào)記者梳理最近6個(gè)月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，每個(gè)月新房價(jià)格環(huán)比漲幅前三的幾乎都是二線城市，其中廈門、合肥、南京出現(xiàn)頻率最高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市房價(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市進(jìn)入二線城市，這使得一些二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。而現(xiàn)在鄭州、無錫等熱點(diǎn)二、三線城市開始出現(xiàn)價(jià)格明顯攀升，房價(jià)控制的壓力也開始上升。

事實(shí)上，二線城市樓市的熱度不僅表現(xiàn)在銷售端整體量價(jià)齊升，還表現(xiàn)在前端土地市場的地王熱潮持續(xù)上演。8月份，鄭州、珠海、無錫等地均誕生單價(jià)歷史地王，且部分新地王價(jià)格較前期大幅飆升。

“地王是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市樓市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控將升級到“一城一策”，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步上升。

地方加碼收緊樓市調(diào)控政策

“目前房地產(chǎn)市場兩極分化嚴(yán)重，調(diào)控政策也不可能‘一刀切’，只能是‘誰家的孩子誰抱走’?！弊〗ú空哐芯?/span>中心原副主任王玨林19日對上證報(bào)記者如是說。

國土部一位專家也向記者表示，雖然地王頻出，但土地市場的分化也是非常嚴(yán)重，三、四線城市的土地市場少人問津，也不適合出臺(tái)“一刀切”的調(diào)控政策。

正因?yàn)槿绱?，面對不斷高企的房價(jià)，部分熱點(diǎn)城市再度收緊了樓市政策，重啟限購政策。

目前已有蘇州、廈門和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市重啟限購措施，合肥、南京、武漢等多個(gè)城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了限貸政策。

鄭州此輪房價(jià)上漲是“地王驅(qū)動(dòng)式”的，因此在中秋節(jié)前一天深夜，鄭州市發(fā)布調(diào)控措施劍指“地王”：鄭州的鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

對此，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜分析認(rèn)為，在因城施策下，熱點(diǎn)城市或通過重啟限購、收緊信貸、調(diào)整土地公開出讓競價(jià)方式等多種手段，抑制房價(jià)地價(jià)過快上漲。

交行金融研究中心高級研究員夏丹在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)表示，熱點(diǎn)城市熱度不退，接下來還將有更多城市重回限購限貸隊(duì)伍。天津、福州、鄭州等近期房價(jià)上漲較快的二線城市都可能會(huì)跟進(jìn)收緊政策。并且，一線城市以及上述已經(jīng)出過政策的城市還有可能升級限制措施。

“目前地方出招并不狠，只是象征性的小幅微刺激以引導(dǎo)預(yù)期，這種方式也是對市場的試探和觀望。如果地價(jià)房價(jià)上漲過快的情況不緩解，出大招是可能的?！毕牡ふf。

張大偉也表示，包括杭州在內(nèi)的多個(gè)城市出臺(tái)的限購限貸政策，起到的只是喊話作用。在當(dāng)下資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱。如果不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價(jià)繼續(xù)出現(xiàn)上漲依然是趨勢。

樓市“高燒”背后：

房地產(chǎn)信托再升溫暗藏風(fēng)險(xiǎn)

2016年，房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)“高燒”現(xiàn)象，并將其熱度迅速向金融行業(yè)傳遞。

伴隨著今年5月份以來各地“地王”頻出，部分一、二線城市的房價(jià)正以令人咋舌的程度上漲。與此同時(shí)，沉寂許久的房地產(chǎn)信托，也開始在2016年的后半程發(fā)力，發(fā)行市場不斷升溫。

業(yè)內(nèi)分析人士稱，隨著房價(jià)急劇上行，房地產(chǎn)信托市場的風(fēng)險(xiǎn)也逐步累積。

樓市“高燒”  地產(chǎn)信托再升溫

作為市場“嗅覺”最為敏銳的金融機(jī)構(gòu)之一，信托公司對于市場變化的反應(yīng)速度不可謂不快。2016年以來，地產(chǎn)市場的“高燒”一場接一場，此前已經(jīng)漸漸淡出市場的房地產(chǎn)信托也乘著這股“東風(fēng)”再度升溫。

來自用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1—8月份，集合信托市場上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元；同比去年同一時(shí)期的規(guī)模1362.53億元，漲幅達(dá)13.70%。

而來自國投泰康信托研究發(fā)展部的一份報(bào)告則顯示，2016年以來，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長的首要業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)信托的升溫與房地產(chǎn)行業(yè)的火爆程度成正相關(guān)。據(jù)記者跟蹤了解，與以往較長時(shí)期處于資金信托投資領(lǐng)域最末位的排行不同，今年5月的最后兩周，從資金投向上看，這段時(shí)期成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資正開始漸漸從低位回升。房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資規(guī)模也從最末位的排名漸漸升至第二或第三位。而彼時(shí)，也是各地開始頻繁爆出“地王”，地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的時(shí)期。

值得關(guān)注的是，來自國投泰康信托的研究還顯示，由于2016年以來大型房地產(chǎn)企業(yè)的低成本融資渠道通暢，信托公司此輪房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張過程中，交易對手以大中型民營房地產(chǎn)公司為主。國投泰康信托的研究統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年8月1日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債7588億元，同比上漲292%。此外，2016年上半年上市房企的銀行貸款規(guī)模較去年同期亦大幅增長158%。因此，信托公司的房地產(chǎn)交易對手以未能通過發(fā)債、銀行貸款滿足需求的民營房地產(chǎn)企業(yè)為主，項(xiàng)目區(qū)位集中在以杭州、南京、鄭州、南昌為代表的人口密集、房價(jià)漲幅較快的二線省會(huì)級城市。

策略不同 行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)分化

雖然從總體上看，集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行重現(xiàn)上升勢頭，但此次信托業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張卻并非行業(yè)的普遍行為。

國投泰康信托研究發(fā)展部的報(bào)告指出：“當(dāng)前發(fā)行房地產(chǎn)信托較多的公司，主要集中在市場嗅覺敏銳、且原先以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的信托公司。個(gè)別信托公司上半年成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模占其全部集合信托規(guī)模的近50%。”

此外，記者根據(jù)用益信托提供的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，今年前8個(gè)月，四川信托、中建投信托和中融信托發(fā)行的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量位居業(yè)內(nèi)前三，發(fā)行數(shù)量分別為123個(gè)、50個(gè)和40個(gè)；而這三家公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模則分別為175.17億元、117.26億元和257.91億元。

統(tǒng)計(jì)還顯示，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的公司包括了中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。整體而言，今年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。

然而，在部分公司發(fā)力房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之際，另一些信托公司卻對房地產(chǎn)信托避而遠(yuǎn)之。用益信托的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年前8個(gè)月，作為一家大型信托公司，平安信托只發(fā)行了一只集合信托產(chǎn)品。部分中大型信托公司更是選擇“零發(fā)行”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。業(yè)界在對待房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度分歧明顯。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)前在市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率持續(xù)下行的背景下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率仍保持在7%以上的水平，對于客戶仍具有相當(dāng)?shù)奈?。而這也可能是今年下半年以來部分信托公司再度發(fā)力房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的原因———試圖提升公司的盈利水平。

風(fēng)險(xiǎn)暗藏

作為集合信托產(chǎn)品中收益率相對較高的品種之一，房地產(chǎn)信托一度成為市場的“寵兒”。但隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷出臺(tái)，以及市場上不斷曝出的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件中常常涉及房地產(chǎn)信托，信托公司從2014年開始已漸漸收縮相關(guān)業(yè)務(wù)。

華東地區(qū)某信托公司高管對記者表示，當(dāng)前信托公司正面臨轉(zhuǎn)型，除了發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，對于傳統(tǒng)的信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域正加以嚴(yán)格的風(fēng)控?！氨热绶康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們目前幾乎只做一線城市項(xiàng)目，而且對于具體項(xiàng)目的類型、交易對手的資質(zhì)等都有嚴(yán)格要求，并且還要求有抵押物?！痹撊耸恐赋觥?/span>

對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士均抱有相對清醒的認(rèn)識。除了此前不斷暴露的兌付風(fēng)險(xiǎn)外，信托公司眼下對于三、四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。而當(dāng)前房價(jià)的持續(xù)高企，也令部分房價(jià)發(fā)“高燒”地區(qū)的政府祭出限購、限貸的政策，國投泰康信托研究發(fā)展部的相關(guān)人士就認(rèn)為，政策風(fēng)險(xiǎn)是目前房地產(chǎn)信托面臨的一大風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，在價(jià)格不斷飆升的背后，風(fēng)險(xiǎn)也迅速累積。中原地產(chǎn)研究中心就認(rèn)為，今年上半年的房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了歷史上最好業(yè)績，但“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。面對不斷“加杠桿”的樓市，

其中存在風(fēng)險(xiǎn)和泡沫正成為業(yè)界共識。更有地產(chǎn)私募基金業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前政策“去杠桿”的趨勢越來越明顯，以前拿地—開發(fā)—銷售的模式將越來越難賺錢，因此當(dāng)前炒房的空間已不大，投資者和機(jī)構(gòu)都應(yīng)該關(guān)注其中的風(fēng)險(xiǎn)。