近日，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在“中國主要城市居住用地價格指數(shù)”發(fā)布儀式暨土地市場論壇上接受了新華網(wǎng)的專訪，他表示：“我國的房地產(chǎn)市場從長期趨勢上看，還有向上發(fā)展的空間?！?/p>

房地產(chǎn)市場長期而言還有上升空間

記者問及未來一、二線城市房價的走勢時，劉洪玉對此的判斷為：一、二線城市的房價不會大幅增長。原因在于基于以前的發(fā)展狀況，以及未來的預(yù)測，還有住房市場以外的環(huán)境變化，既要從宏觀經(jīng)濟的角度考慮，還要從目前土地市場的狀況考慮，包括整個住房市場均衡的情況，得出我國的住房市場從長期趨勢上看，還有向上發(fā)展的空間。

房地產(chǎn)市場的價格在隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而不斷地變化，但并不是說房價和人均GDP是正相關(guān)的關(guān)系。因為不同的國家由于制度不同，人均GDP和房價并不是正相關(guān)的，例如有些國家經(jīng)濟發(fā)展水平高，但是房價并不高。但總體而言，在市場經(jīng)濟這種大的體制背景下，房價的變化和社會經(jīng)濟基本面因素相關(guān)聯(lián)。

我國是一個發(fā)展中國家，雖然北上廣深這些一線城市幾乎已經(jīng)達到中等發(fā)達水平了。但如果未來我國全面進入到小康社會，進入到世界中等發(fā)達國家行列，我們的一線城市可能跟發(fā)達國家的城市類似，所以從這個角度而言，價格上漲還是有一定空間的。但和歷史相比較，過去我國房價上漲得太快，這就要像另外一個方向調(diào)整，至少上漲得慢一些。甚至有一段時間要向下調(diào)整，來修正。而且房產(chǎn)外部環(huán)境也在發(fā)生變化，大的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展速度在放緩，房產(chǎn)市場的供求關(guān)系也逐漸實現(xiàn)了均衡。過去我國居民沒有房子住，而現(xiàn)在大體上是均衡的，但存在一些結(jié)構(gòu)上的問題：有的地方過量供應(yīng)，有的地方供應(yīng)不足，還有很多地方住房的質(zhì)量比較差。這就需要一個長時間的發(fā)展過程來不斷地改善質(zhì)量。

因此劉洪玉認為：我國房地產(chǎn)市場的規(guī)?？赡芤呀?jīng)比較大了，但價值量還有一個上升的空間，和過去相比不會過快上漲。如果上漲過快，會出現(xiàn)大的問題，應(yīng)保持中慢速地發(fā)展，這樣和整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢比較吻合。

創(chuàng)新金融工具使土地金融規(guī)范化

對于我國和美國以及新加坡的土地制度和金融制度有哪些不同之處，劉洪玉表示：美國的土地是私有制，對于假設(shè)中國在多年之后如果土地私有化，價格是否會有很大的變化?實際上僅僅是制度的變化可能不會導(dǎo)致太大的變換，但制度的變化會導(dǎo)致供和求的關(guān)系發(fā)生變化，繼而可能會影響到價格。在美國這種制度之下，人口少，可使用的土地又比較多，因此美國土地的價格長期而言是比較穩(wěn)定的。有一項研究表明，美國在一百多年間每年土地價格真實的增長才0.25%，而我國是接近10%，所以我國土地價格上漲得太快了。從長期來看，也不能永遠上漲這么快，時間久了會出問題，因為經(jīng)濟不僅只有房地產(chǎn)這一個分支，人們的生活之中也不是只有住房這一項需求，還有很多其他的需求，所以美國的土地制度是和它的國情特點相關(guān)的。

新加坡有著十分完善的祖屋供應(yīng)體系，所以新家坡的私人住房市場只覆蓋了15%的供應(yīng)，而這個市場政府也比較關(guān)注，因為市場變化太快也會影響祖屋市場的供應(yīng)。所以和中國有相似的地方，新加坡政府會干預(yù)私人住房市場，控制市場的價格，繼而穩(wěn)定市場的價格。

對土地金融市場存在的安全隱患問題，劉洪玉認為：政府在進行土地儲備和土地一級開發(fā)的過程中，有很多開發(fā)貸款，有些城市還從非銀行的金融機構(gòu)里進行貸款，有些城市把土地抵押了去做其他的事情，土地金融是一項在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中很重要的工作，要恰當?shù)厥褂茫谫Y規(guī)模要和償還能力相關(guān)聯(lián)，用好金融這個工具，實際上要有邊界，要有約束，并規(guī)范其行為，創(chuàng)新金融工具，使得土地金融市場規(guī)范化、陽光化。