節(jié)前的4月29日，中央政治局開會研究當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)工作，會議對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行了分析，并對下一步做好經(jīng)濟(jì)工作做出了重要部署。這是一次非常重要的會議，通稿中透露出很多政策轉(zhuǎn)向的信號以及新的提法。比如，將“確保股市的健康”放到特別顯著的位置，這是之前的會議很少見到的，同時(shí)，會議提及的人民幣匯率、房地產(chǎn)、就業(yè)和物價(jià)等問題，都是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的核心問題和焦點(diǎn)問題。

會后發(fā)的新華社通稿盡管文字不多，但在筆者看來，這是一次非常重要的會議，通稿中透露出很多政策轉(zhuǎn)向的信號以及新的提法。比如，將“確保股市的健康”放到特別顯著的位置，這是之前的會議很少見到的，同時(shí)，會議提及的人民幣匯率、房地產(chǎn)、就業(yè)和物價(jià)等問題，都是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的核心問題和焦點(diǎn)問題。

筆者關(guān)注到很多文章對貨幣政策轉(zhuǎn)向的解讀。在談及下一步的貨幣政策時(shí)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，不再強(qiáng)調(diào)“靈活適度”，很顯然是對一季度的新增貸款、社會融資總額的增量等創(chuàng)歷史記錄之后的微調(diào)，貨幣政策相對于一季度收緊已是大概率。同時(shí)，在房地產(chǎn)政策上，會議提出“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策”。

盡管政策仍然強(qiáng)調(diào)“去庫存”的主題，但很顯然，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，在整個(gè)房地產(chǎn)政策的基調(diào)上和去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及政府工作報(bào)告的基調(diào)有明顯的不同：

第一，特別強(qiáng)調(diào)去庫存要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化和深化住房制度改革的要求，很顯然，這是對當(dāng)前房地產(chǎn)熱點(diǎn)集中在一二線持異議；

第二，強(qiáng)調(diào)去庫存的“有序”，很顯然，是在提醒去庫存的長期性和艱巨性；

第三，更加強(qiáng)調(diào)中國房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性”特征；

第四，強(qiáng)調(diào)差別化的調(diào)控政策。

這四點(diǎn)意味著，高層今年對房地產(chǎn)最大的期待一是把去庫存與城鎮(zhèn)化的任務(wù)結(jié)合起來，二是希望通過加快住房制度改革，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

這種基調(diào)意味著，下一步的房地產(chǎn)政策將會堅(jiān)持有松有緊的原則，一線城市瘋漲以前不是、將來也不是中國房地產(chǎn)政策目標(biāo)的選項(xiàng)。從最近一線城市的交易量以及房價(jià)的表現(xiàn)看，本來可以延續(xù)一年上漲行情的一線城市的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)：

北上廣深全部跌出漲幅前十

中國指數(shù)研究院最近發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份百城房價(jià)，北上廣深全部跌出漲幅前10名，漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代。4月環(huán)比漲幅最高的10個(gè)城市為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。

觀望情緒極為明顯

從調(diào)控政策滿月的效果看，除了之前一直表現(xiàn)不溫不火的廣州，北京、深圳、上海等城市明顯降溫。上海新政出臺一月，成交面積比政策出臺前減少45.6%，價(jià)格也出現(xiàn)了一定的松動(dòng)。深圳4月份的成交量更是比三月份大幅下滑50%以上，一些樓盤的價(jià)格開始調(diào)整，觀望情緒極為明顯。

一線城市的這種結(jié)果，其實(shí)早在預(yù)料之中。筆者之前多次強(qiáng)調(diào)，瘋漲從來不是今年房地產(chǎn)政策的選項(xiàng)，瘋漲導(dǎo)致的結(jié)果就是嚴(yán)厲措施的出臺以及市場的調(diào)整?，F(xiàn)在，這些都已經(jīng)如期到來。但是，筆者也多次強(qiáng)調(diào)，這一次的調(diào)控和以往調(diào)控最大的不同，是調(diào)控不是針對房價(jià)上漲，而是瘋漲。而且，本次調(diào)控是在去庫存的大背景下，總體政策回暖的基調(diào)保持不變，只是對一線城市進(jìn)行降溫。

筆者預(yù)計(jì)，未來一線城市的價(jià)格基本走勢是：

深圳率先調(diào)整，上海橫盤，北京微漲，而一季度安靜的廣州則很有可能迎來一次補(bǔ)漲的機(jī)會。至于前期已經(jīng)大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市，在調(diào)控的背景下，快速上漲的態(tài)勢也會逆轉(zhuǎn)。

在政策總體沒有逆轉(zhuǎn)的情況下，一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群，仍然會有表現(xiàn)。以前一線城市是房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。但很顯然，下一步房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)都會轉(zhuǎn)換，熱點(diǎn)會轉(zhuǎn)向一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市。這是政策最希望看到的，維持這個(gè)熱度，才能為三四線城市的去庫存營造不錯(cuò)的環(huán)境。

當(dāng)然，我一直強(qiáng)調(diào)，在政策總體維持大方向不變的情況下，三四線有居住需求的人是可以買房的，因?yàn)楹芏喑鞘?/span>的房價(jià)的確不算太高。前幾天，有一個(gè)四線城市的朋友想給父母買房，我立即支持；而一個(gè)一線城市的朋友說想在北京買一個(gè)2000多萬的房子，我聽了表示呵呵，說：你的現(xiàn)金流可真讓人羨慕妒忌恨。我希望你們明白我的意思，我更希望你們在明白我的意思之后做出正確的選擇。