3月70個(gè)大中城市住宅均價(jià)環(huán)同比增幅均較上月明顯提升，一線城市領(lǐng)漲，其內(nèi)部也存在明顯差異。商品房銷售增速大幅回溫，其向下傳導(dǎo)和向外分流效應(yīng)明顯。二線重點(diǎn)城市若量價(jià)升溫過快，也可能面臨政策收緊。房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)修復(fù)，上半年投資改善趨勢有望保持，對全年持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

一線城市房價(jià)大漲，其內(nèi)部也存在差異。3月全國70個(gè)大中城市新建商品住房均價(jià)算術(shù)平均環(huán)比上漲0.87%，同比上漲3.08%，增幅均較上月明顯提升，上漲城市數(shù)量較上月增加。一線城市同比大增31.48%，是70城平均水平的10倍。其中深圳領(lǐng)漲，漲幅高達(dá)62.5%；上海其次，漲幅為30.5%，北京、廣州相對溫和，而滬深恰為近期政策收緊調(diào)控重點(diǎn)。從房價(jià)收入比 來看，4個(gè)一線城市均高于全國平均水平。其中深圳失衡狀況最為突出，房價(jià)收入比高達(dá)23；上海、北京次之；廣州則相對健康，接近全國平均?？梢娨痪€城市間也存在明顯差異。

商品房銷售回溫的傳導(dǎo)和分流效應(yīng)明顯。1-3月，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；銷售額18524億元，增長54.1%；兩項(xiàng)銷售指標(biāo)增速分別比上月提高4.9和10.5個(gè)百分點(diǎn)。一方面，向下傳導(dǎo)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)總體政策面的放松已經(jīng)持續(xù)了1年半，成交復(fù)蘇由一線向二線、向三四線城市分層向下傳導(dǎo)的趨勢逐漸明朗。另一方面，向外分流效應(yīng)愈發(fā)突出。敏感的一線樓市由于升溫過快而面臨階段性調(diào)控收緊，特別是對購房資格門檻的提高同時(shí)限制了投資投機(jī)資金的流入和非當(dāng)?shù)貞艏用竦膭傂枞胧?，?dǎo)致作為第二梯隊(duì)的二線重點(diǎn)城市分流了一部分來自一線城市的不動產(chǎn)購置需求。若這些城市量價(jià)升溫過快，也可能面臨政策收緊。

銷售火熱對房企資金到位情況改善具有明顯的拉動作用。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%，1-2月份為下降1.0%。增幅最為顯著的主要部分是其他資金中的預(yù)收款和按揭款，其中定金及預(yù)收款7882億元，同比增長25.9%；個(gè)人按揭貸款4670億元，增長46.2%，表明一季度房企資金向好主要來自于銷售端的發(fā)力。

房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)修復(fù)，全年謹(jǐn)慎樂觀。1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。去年房地產(chǎn)投資增速持續(xù)快速下降，與商品房銷售增速一度出現(xiàn)背離。我們曾強(qiáng)調(diào)，前端銷售向后端投資傳導(dǎo)的鏈條只是失敏，并非失效；房地產(chǎn)投資觸底回升終將到來，只是比以往來得更晚一些，并預(yù)計(jì)該時(shí)點(diǎn)最有可能為今年初。

銷售前期的恢復(fù)蓄力、政策面的持續(xù)發(fā)力、資金面的繼續(xù)給力，加之去年低基數(shù)，上半年投資改善趨勢有望保持，名義同比繼續(xù)回升，統(tǒng)計(jì)局按季度公布的扣除價(jià)格因素的實(shí)際增長率在二季度將超過10%。我們對全年的情況持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，投資增速總體回升幅度有限，不會出現(xiàn)以往動輒20%以上的反彈。一方面，三四線是土地成交和新開工面積的主導(dǎo)，在去庫存階段，大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開工規(guī)模難有較大提升，制約投資上拉動力；另一方面，一線和部分重點(diǎn)二線城市政策面或以維持市場穩(wěn)定而趨于從緊，在對銷售端降溫的同時(shí)也將對投資端產(chǎn)生抑制作用。

隨著一二線城市銷售速度提升，庫存降低加快，開發(fā)商補(bǔ)庫存傾向增強(qiáng)。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%，增速降幅較上期繼續(xù)收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)。主流房企繼續(xù)布局一二線，特別是蘇州、武漢等二線重點(diǎn)城市，其土地市場近日升溫態(tài)勢明顯。相比一線城市拿地難度較大、空間有限，作為不動產(chǎn)投資分流標(biāo)的的部分二線城市成為土地市場的價(jià)值洼地。三四線城市受制于去庫存任務(wù)的進(jìn)行，土地市場難有大的起色。