房地產(chǎn)市場的變局又何止房地產(chǎn)公司或者中介的渴望華麗轉(zhuǎn)身。結(jié)束2014年的低迷態(tài)勢后，2015年一線城市的樓市尤其是深圳樓市成交量價突飛猛進，購房者從觀望徘徊到唯恐入市晚，一批知名房企高管的離職與變動，諸如此類，無一不折射出這個行業(yè)正在進入新的轉(zhuǎn)折點。

量價齊升

成交創(chuàng)2007年以來新高

2015年，全市住宅批準預(yù)售面積比上年同期大幅增長26%至675萬平方米，創(chuàng)下2007年以來新高。全年一手住宅成交量同比大幅增長65.2%至665.9萬平方米。多元化購房需求更成就了2015年深圳房價的攀升，全年一手住宅成交均價達33426元/平米，同比大幅增長39 .4%，領(lǐng)漲全國。其中，11月單月成交均價高達44761元/平米，同比大漲69%，為2008年以來最大漲幅。

從區(qū)域來看，房價呈現(xiàn)由點及面的普漲態(tài)勢：在熱點區(qū)域房價率先拔高后，南山、福田、羅湖等中心城區(qū)呈現(xiàn)全面豪宅化趨勢，其后漲價范圍蔓延全市，關(guān)外的價格洼地也開始借助于軌道交通等利好紛紛開啟補漲之路。除新房市場外，深圳全年二手住宅成交量達到了1063 .8萬平米，為上年的兩倍之多，略遜于2009年。在堅挺的市場信心支撐下，二手住宅價格也大幅走高，戴德梁行住宅價格指數(shù)顯示，2015年中高端住宅售價同比上升達47.6%，帶動租金價格也上升了25.0%。

政策變化

多項政策利好帶旺樓市

去年，深圳樓市承接了2014年9·30新政的熱潮，“認房不認貸”點燃了大量換房需求，投資客也是借機大舉入市，2015年投資客比例已經(jīng)上升了兩成。緊接著3·30政策的出臺，營業(yè)稅免征期由5年降為2年等利好，使得深圳樓價開始出現(xiàn)飛漲，二季度成交量接近2009年的高峰。另外，從2014年11月到2015年10月，中國人民銀行四次降準，六次降息，而10月以來，首付貸款利率優(yōu)惠從9 .8折降到9折的歷史低位，因此，持續(xù)寬松的貨幣政策成為深圳樓市的催化劑，為深圳帶來了大量的新增資金。不過，股災(zāi)之后的9·30政策對于樓市的邊際刺激作用呈現(xiàn)出明顯遞減的趨勢。

全年綜合來看，政策共振效應(yīng)非常重要，資金面的改善更是重中之重，這一特殊的變量拉動了深圳去年的樓市。另外，普遍認為會對樓市產(chǎn)生利好的二孩政策，其利好程度在近期內(nèi)還不會有明顯的體現(xiàn)。

土地市場

居住用地“面粉貴過面包”

去年深圳樓市成交量價一路走高，開發(fā)商回歸一線城市的勢頭也愈發(fā)高漲，不過由于深圳城市面積狹小、可開發(fā)空間非常有限，去年的土地成交量相比2014年降幅依然十分明顯。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，2015年深圳全市土地供應(yīng)量遠遠不及舊改釋放出的近700萬平方米的用地規(guī)模，土地招拍掛市場共成交62宗地塊，總成交面積為134萬平米，同比減少30%。

與此同時，上下半年土地市場的成交出現(xiàn)分化。深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年12月全市掛牌交易土地共計26幅，是單月供應(yīng)最多的月份。當月土地市場也頻現(xiàn)“小陽春”，位于寶安尖崗山的一居住地塊以79907元/平米的樓面價問鼎全國單價地王，位于坪山的居住用地可售樓面價也高達2 .72萬元。深圳中原地產(chǎn)分析，“面粉貴過面包”的背后是宅地供應(yīng)極其緊張以及實力開發(fā)商對明年深圳市場的預(yù)期看好。

豪宅提速

成交面積超過去兩年總和

去年，深圳豪宅總供應(yīng)量為158萬平米，同比增長128.6%，為近三年新高。今年新房豪宅化趨勢也十分明顯，由此促成豪宅成交面積也創(chuàng)下近三年新高，達到115萬平米，超越了2013年和2014年兩年的總和。

全年來看，豪宅供應(yīng)在6月達到33 .7萬平米，成交達到16 .1萬平米，均形成年內(nèi)高峰。10月中下旬開始，豪宅項目集中入市，供應(yīng)達到32萬平米，成交量在年末也出現(xiàn)翹尾，僅11月就達到了15 .5萬平米。

千萬豪宅在近幾年占全市新房比例一直在上升，今年占比達到3 .1%，成交套數(shù)同比大幅增長151.7%。南山成為全年豪宅項目最多的區(qū)域，15個項目供應(yīng)面積達9 3 .5萬平米，占全市供應(yīng)量的59%，同比上漲325.1%。后海、寶安中心區(qū)、西麗成為新興的豪宅區(qū)，正在崛起。

在去化周期方面，豪宅存量雖然有所增加，但去化周期由20 15年年初的12 .4個月降到了年底的10 .6個月，呈現(xiàn)穩(wěn)定下降態(tài)勢。其中，公寓類產(chǎn)品尤其受到市場熱捧，去化周期僅為5.9個月。

城市更新

在年度土地供應(yīng)中占比提高

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前指出，“城市建設(shè)用地目前基本用完了，房地產(chǎn)開發(fā)用地主要來源于城市更新?！边@一點，從深圳市年度計劃供應(yīng)建設(shè)用地面積中存量建設(shè)用地的占比變化可窺一二。2014年，存量建設(shè)用地在年度土地供應(yīng)中占比69%，2015年這一比例提高到73%。據(jù)預(yù)測，未來這一比例或?qū)⒊掷m(xù)維持高位。而根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2015年深圳城市更新項目數(shù)量達94個，釋放土地約770萬平米。

除了供應(yīng)數(shù)量的大幅增加，2015年政府也加強對城市更新的管理，大動作接二連三。已經(jīng)獲批設(shè)立的深圳市城市更新局開始運作，原本由市規(guī)土委各管理局負責的城市更新計劃審查、規(guī)劃審查事項轉(zhuǎn)由該機構(gòu)直接受理申報并履行審查(審批)職能。羅湖成為全市首個城市更新改革試點區(qū)，區(qū)城市更新局通過一站式服務(wù)、關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)同時申 報 、并 聯(lián) 審批、壓縮辦文時限等方式，力爭項目報批到開工在一年內(nèi)完成。

2015年那些人

●房企高管紛紛創(chuàng)業(yè)

樓市狂熱，很多房企高管也趁機創(chuàng)業(yè)。公開資料顯示，原萬科集團高級副總裁毛大慶離職創(chuàng)建優(yōu)客工場；原世茂集團副總裁蔡雪梅離職創(chuàng)業(yè)，推出ELAB新房定制平臺；原中海地產(chǎn)副總裁、營銷公司董事長涉足創(chuàng)投領(lǐng)域，原綠地控股副總裁胡京、原世茂集團副總裁張濱等一眾房企高管，2015年均選擇離職創(chuàng)業(yè)，其中不乏如劉愛明用新的視角重新定義地產(chǎn)，亦不乏如張一平、毛大慶，以空間構(gòu)建運營能力切入創(chuàng)投。

●新房置業(yè)者蜂擁入市

反映新房市場的中原新房訪客指數(shù)在第二季度的拉升下，整年表現(xiàn)好于去年。特別是3.30新政后，訪客指數(shù)明顯上升，在短短兩個月內(nèi)迅速上升到167的峰值，有近4個月的時間，該指數(shù)都在臨界值之上。而隨著股災(zāi)的到來，7月之后訪客指數(shù)開始明顯回落，8月初達到全年低點，僅為61。而臨近年底，開發(fā)商為沖銷量，定價開始理性，優(yōu)惠明顯，及政策利好影響下，訪客指數(shù)再超臨界線，顯示新房置業(yè)者開始蜂擁入市。

●投資客瘋狂涌入

瘋狂上漲的樓市吸引了一批“無畏”的投資客，根據(jù)深圳鏈家市場研究中心的統(tǒng)計，2015年深圳投資客占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。其中個別月份投資客數(shù)量超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益。

但另一方面，深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測的客戶數(shù)據(jù)顯示，超過54%的客戶手中無房，擁有1套房的客戶占比為34.3%，剛需購房者和改善性購房者仍然是市場的主導(dǎo)型力量。

而從購房群體的年齡分布來看，深圳中原研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，80后還是主力軍，58%深圳二手房的成交都來自于26-35歲，70后所占比例也不少，大概28%。