國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積6.8億平米，其中商品住宅待售面積為4.4億平米。注意，這個(gè)指標(biāo)只包括已竣工的現(xiàn)房，不含期房。

全國(guó)商品房待售面積，過(guò)20年一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這并不算什么怪事。主要是因?yàn)槿珖?guó)商品房銷售面積呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？傆行┓孔訒簳r(shí)賣不掉。只在樓市火爆的2004年和2007年，這個(gè)指標(biāo)曾小幅下跌過(guò)。但從2011年開(kāi)始，待售面積突然快增，但增速?zèng)_高后回落，2013年高達(dá)40%以上，2014年20%以上，今年10月已放緩至18%。這就意味著，庫(kù)存壓力快要見(jiàn)頂了。

除了現(xiàn)房庫(kù)存，還有期房庫(kù)存。但期房庫(kù)存其實(shí)并不太重要，賣房需要一個(gè)周期，從拿到預(yù)售證到開(kāi)盤，到簽約備案，一般需要幾個(gè)月。如果開(kāi)盤后半年、一年都沒(méi)賣出去，并已成為現(xiàn)房(由預(yù)售至竣工，住宅小區(qū)需要1-2年，辦公樓、商場(chǎng)需幾年)，則說(shuō)明確實(shí)銷售困難。

因此，期房庫(kù)存很難界定，到底開(kāi)盤之后幾個(gè)月沒(méi)賣出去算庫(kù)存？統(tǒng)計(jì)局也因搞不清這個(gè)問(wèn)題，所以只監(jiān)測(cè)和公布現(xiàn)房數(shù)據(jù)，而公布期房待售面積。

既然全國(guó)無(wú)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)，則只能看個(gè)別城市。比如以北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示：之前商品住宅現(xiàn)房庫(kù)存小于期房庫(kù)存，從今年4月底，現(xiàn)房庫(kù)存首次超過(guò)期房庫(kù)存，并保持上漲趨勢(shì)。截至今年5月18日，北京商品住宅大戶型現(xiàn)房存量面積達(dá)到594萬(wàn)平方米，比小戶型現(xiàn)房存量面積高出82%，達(dá)到歷史峰值。

作為一線城市的北京，總體來(lái)看，住宅供不應(yīng)求，現(xiàn)房數(shù)量小于期房，才符合邏輯。因?yàn)殇N售速度快，多數(shù)期房還沒(méi)等到變成現(xiàn)象，就已銷售出去了。如此推理，那么多數(shù)樓市低迷的三四線城市，現(xiàn)房數(shù)量就更應(yīng)大于預(yù)房了。這也只是推測(cè)。我們暫按待全國(guó)售預(yù)房和現(xiàn)房的數(shù)量不差多，即現(xiàn)房為4.4億平米，期房為4.4億平米，二者合計(jì)8.8億平米左右。如果將這兩類存貨除以今年前10個(gè)月月均商品住宅銷量(0.84億平米)，就可得出需要約11個(gè)月，就能去化完。

縱觀近些年的銷售面積與新開(kāi)工面積，每年的銷售面積都少于新開(kāi)工面積，也就形成了庫(kù)存。比如，2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅新開(kāi)工面積9.3億平米，商品住宅銷售面積為8.6億平米；2014年為新開(kāi)工面積12.5億平米，商品住宅銷售面積為10.5億平米。不過(guò)，還有應(yīng)考慮到：新開(kāi)工面積中的少量住宅，或者由開(kāi)發(fā)商代為政府建設(shè)出租型保障房，或者自己持有經(jīng)營(yíng)。

另外，還有兩種潛在的期房：一種是已開(kāi)工，但尚未預(yù)售。另一種是已購(gòu)地，但尚未開(kāi)工。前者比較難以測(cè)算，后者則有官方數(shù)據(jù)。比如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積4.2億平米，如果按2的容積率，則可建成近9億平米的住宅。其實(shí)，近十年，這一購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)，基本與開(kāi)發(fā)商購(gòu)地數(shù)據(jù)相近，也即總體上看，開(kāi)發(fā)商手中持有一年能賣完的土地存貨。

這很正常。開(kāi)發(fā)商是商業(yè)動(dòng)物，當(dāng)房子不好賣的時(shí)候，自然會(huì)暫停拿地。所以，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手中的存量宅地，規(guī)模并不可怕。當(dāng)前，規(guī)模較大的存貨，應(yīng)在已開(kāi)工，卻未售出的那部分。其次才是現(xiàn)房庫(kù)存。

從大城市來(lái)看，某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市(4個(gè)一線城市，20個(gè)二線城市，11個(gè)三線城市)的商品住宅庫(kù)存變化，其中包括期房和現(xiàn)房庫(kù)存。截至2015年10月底，庫(kù)存總量為2.7億平方米，但相比2011年上半年增長(zhǎng)了一倍左右。不過(guò)，去年下半年不再增長(zhǎng)，今年有所下滑，壓力緩和。

當(dāng)前，我國(guó)新建商品住宅銷售面積逼近歷史高位，但尚難斷定見(jiàn)頂。銷售規(guī)模越大，所需庫(kù)存也越大，所以2010年全國(guó)商品房待售面積明顯大于2005年，不能因此而認(rèn)為2010年的樓市比2005年低迷。此時(shí)，庫(kù)存去化周期能更準(zhǔn)確的衡量庫(kù)存壓力大小程度。

2015年前10月，全國(guó)商品住宅銷售面積8.4億平米，其中現(xiàn)房面積為1.8億平米，占比為約21%。截至10月底，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房待售面積為4.4億平，除以今年前10個(gè)月的月均現(xiàn)房銷量(0.18億平米)，得出當(dāng)前商品住宅現(xiàn)房庫(kù)存的去化周期為24個(gè)月。這一數(shù)值相比合理值明顯偏高。

然而，由于期房銷售的去化周期必定明顯小于現(xiàn)房，綜合來(lái)看并沒(méi)那么可怕。可以大致推算期房去化周期。新開(kāi)工面積會(huì)轉(zhuǎn)化為期房，多數(shù)項(xiàng)目為一年左右。2014年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品住宅新開(kāi)工面積為12.5億平米，假設(shè)剔除二成的開(kāi)發(fā)企業(yè)為政府代建面積及自持面積，還有約10億平米轉(zhuǎn)化為期房，除以2015年約10億平米的商品住宅銷量，則去化周期為12個(gè)月左右。這一數(shù)值，與上文的另一種算法的11個(gè)月，非常接近，可以相互佐證。

另外，庫(kù)存壓力測(cè)試，還可能拿國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年的商品房待售面積(現(xiàn)房)，除以當(dāng)前商品房銷售面積(現(xiàn)房與期房)，得出去化周期。雖然兩組數(shù)據(jù)口徑有差異，但其走勢(shì)能說(shuō)明問(wèn)題(圖1)：1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低點(diǎn)，當(dāng)時(shí)樓市最火爆；2011年之后，曲線快速向上，說(shuō)明全國(guó)商品房供大于求，但今年前10個(gè)月的數(shù)值與去年基本持平，不再增加，說(shuō)明庫(kù)存壓力可能正在或者將見(jiàn)頂了。

  從大城市來(lái)看，某房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明(圖3)，10月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為12.5，這也意味著市場(chǎng)需要用12.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比9月份12.8個(gè)月收窄了0.3個(gè)月的水平。目前存銷比為近22個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年12月份的水平。顯而易見(jiàn)，去年8月后，隨著大城市成交量復(fù)蘇，去化周期就趨于減小，形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，并不值得擔(dān)心。