在“金九”結(jié)束之后，央行再度放出大招：非限購(gòu)城市首套房首付比例降至25%。30日，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，改進(jìn)購(gòu)房信貸政策一是在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

首付降至25%

二是人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

上海易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析，對(duì)于不限購(gòu)的城市，通過(guò)降低首付款的比例，能夠直接降低購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。第一、首付款從過(guò)去30%的比例下調(diào)到25%的比例，對(duì)于一套100萬(wàn)元總價(jià)的住房來(lái)說(shuō)，能夠使得購(gòu)房款節(jié)約5萬(wàn)元的水平。

其次，這也使得購(gòu)房者能夠積極去申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，進(jìn)而降低對(duì)公積金貸款的依賴程度。第三、目前商業(yè)銀行貸款的利率處于歷史低位，這使得購(gòu)房者能夠在按揭成本下降、首付成本下降的前提下積極入市。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，此次首付比例調(diào)整是一種很典型的差異化的信貸調(diào)控政策。對(duì)于依然處于限購(gòu)城市的一線城市來(lái)說(shuō)，依然需要走三成首付的比例，所以影響方面不大。而對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，尤其是二線城市而言，目前房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)比較明顯，房產(chǎn)投資價(jià)值依然存在，所以這樣一個(gè)政策，會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)房。

不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉看來(lái)，新政直接影響非常有限，因?yàn)槟壳笆赘秹毫Ρ容^大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對(duì)較小。而且5%的改變，絕對(duì)值不高，對(duì)于大部分非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，只有5-10萬(wàn)。這部分變化不會(huì)影響購(gòu)房決策。

“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，執(zhí)行意愿不強(qiáng)烈，銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)于一線限購(gòu)城市相對(duì)寬松，對(duì)于不限購(gòu)城市特別是三四線城市要求嚴(yán)格?！睆埓髠フf(shuō)。

樓市微刺激層出不窮

近期以來(lái)，從中央到地方，樓市刺激政策不斷出現(xiàn)。9月30日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知：2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)。有條件城市要推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化。

此前9月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)文稱，為進(jìn)一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域投資項(xiàng)目融資難、融資貴問(wèn)題，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，國(guó)務(wù)院決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。

在地方，日前，廣東清遠(yuǎn)市印發(fā)《清遠(yuǎn)市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》(以下簡(jiǎn)稱《措施》)，給予購(gòu)房者補(bǔ)貼，低收入困難家庭最高可補(bǔ)貼房子總價(jià)20%，入職5年的公務(wù)員最高可補(bǔ)貼4萬(wàn)!這在廣東省尚屬首次。

在遼寧，繼今年4月和6月省政府出臺(tái)“遼9條”和“遼5條”之后，9月5日，省政府再次出臺(tái)新的7條政策和措施，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“本輪房地產(chǎn)政策寬松主要特點(diǎn)是政策多、但是大部分都是小微刺激，預(yù)計(jì)對(duì)樓市的購(gòu)房者心理影響較大。整體看，金九銀十市場(chǎng)已經(jīng)有所起色?！睆埓髠フf(shuō)。

“金九”再現(xiàn)，銀十可期

根據(jù)易居研究院發(fā)布的9月份住宅成交報(bào)告，9月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比增長(zhǎng)29.0%。在連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)下，9月份成交量繼續(xù)攀升。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，9月份市場(chǎng)成交量總體處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。環(huán)比增幅之所以不如預(yù)期的大，和此前改善型購(gòu)房需求的積極釋放、房企推盤(pán)節(jié)奏沒(méi)有預(yù)期快等態(tài)勢(shì)有關(guān)。對(duì)比近6年9月份的成交水平，今年9月份總體還是偏高。

對(duì)照近6年9月份的成交數(shù)據(jù)，可以看出，相比2010年至2014年5年間的同期水平，2015年9月份30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)了14.9%、78.0%、20.9%、7.2%和29.0%。如此對(duì)比，今年9月份市場(chǎng)成交是近6年同期最好的水平。

總結(jié)：從市場(chǎng)交易來(lái)看，在此次央行降低首套房首付比例的政策后，后續(xù)能夠在第四季度推進(jìn)交易規(guī)模的上升，尤其是刺激剛需購(gòu)房者的積極入市?！皬倪@個(gè)角度看，今年銀十的格局依然會(huì)存在。更重要的是，能夠刺激房企去庫(kù)存壓力的繼續(xù)釋放，進(jìn)而帶來(lái)買賣雙方比較活躍的態(tài)勢(shì)?！?/p>