國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)1個(gè)月，海南房?jī)r(jià)就漲了3倍，在過去1年里，三亞漲10倍的樓盤也已經(jīng)不稀奇。去年底崇明生態(tài)島規(guī)劃一出臺(tái)，當(dāng)?shù)夭坏饺f元的別墅，也已經(jīng)漲到現(xiàn)在的3萬元以上，成為眾多投資者搶購(gòu)的熱點(diǎn)。一則研究報(bào)告指出，受到今年宏觀政策的嚴(yán)厲調(diào)控，大量資金向商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)際熱點(diǎn)城市和金市等熱點(diǎn)投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。
樓市投資者資金閑置
新政一個(gè)月后，對(duì)1000多位身價(jià)在2000萬-5億元之間的樓市投資者（按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達(dá)到2600億元）進(jìn)行的調(diào)研訪談結(jié)果表明，這些投資者早在去年9、10月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產(chǎn)，除新政后推出的一批優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟別墅他們有所投資外，其余資金基本上都閑置，個(gè)人閑置量在300萬-1億元之間。但是目前ppi和cpi都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求。
報(bào)告撰寫者薛建雄指出，這些投資者的轉(zhuǎn)移領(lǐng)域相對(duì)理性又盲目。首先，他們轉(zhuǎn)向的投資領(lǐng)域，跟自身的經(jīng)驗(yàn)、親朋好友經(jīng)驗(yàn)有關(guān)；但是對(duì)這些領(lǐng)域的信息又缺乏全面了解，容易受到一些劣質(zhì)產(chǎn)品的惡意誘惑。譬如，上海也有個(gè)別遠(yuǎn)郊區(qū)域近期開發(fā)不起來的項(xiàng)目，被吹成了未來的虹橋等，特別是商業(yè)項(xiàng)目，還有類似威海、北海這類短期開發(fā)量巨大，但經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力增長(zhǎng)緩慢的區(qū)域，各城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和文化狀態(tài)不同，存在的風(fēng)險(xiǎn)也不同，需要投資者提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
投資轉(zhuǎn)向途徑有四類
目前，主要的投資轉(zhuǎn)向途徑有很多，其中主要有：1、向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移，住宅價(jià)格過去幾年上漲較大，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨(dú)立商鋪成為他們關(guān)注的目標(biāo)。2、國(guó)際經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中恢復(fù)過來，投資者正在尋找類似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進(jìn)行投資，其中美國(guó)、加拿大、澳大利亞、香港、迪拜、濟(jì)州島都是他們關(guān)注的目標(biāo)，其中加、澳資源國(guó)，因?yàn)樵牧蟽r(jià)格上漲，房產(chǎn)也有較好的回升預(yù)期，迪拜、濟(jì)州島因?yàn)槭菄?guó)內(nèi)海南、崇明島的樣板，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)回暖中也有較高的投資預(yù)期。3、向金融的打新、私幕、pe等股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，以獲得經(jīng)濟(jì)加快增長(zhǎng)的回報(bào)。4、向金市、蒜市等保值和投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移。
已經(jīng)在過去10年里從一個(gè)荒島發(fā)展成國(guó)際著名生態(tài)旅游島，正在大力發(fā)展國(guó)際貿(mào)易、購(gòu)物、先進(jìn)科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，立志成為東北亞經(jīng)濟(jì)中心的濟(jì)州島，帶來了大批頂級(jí)項(xiàng)目，吸引了眾多從國(guó)內(nèi)地產(chǎn)中退出的投資者的關(guān)注。近日，記者從韓國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商西海綜合建設(shè)會(huì)社常任顧問尹亨仁先生處了解到，經(jīng)過10年開發(fā)，濟(jì)州島從一個(gè)韓國(guó)偏遠(yuǎn)小島，發(fā)展成與夏威夷、巴厘島、普吉島齊名的國(guó)際四大著名旅游島，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在過去10年里也上漲了10倍，但目前的房?jī)r(jià)水平仍然不到首爾房?jī)r(jià)的三分之一，也不足摩納哥、迪拜、香港、新加坡等已經(jīng)發(fā)展成熟或相對(duì)成熟的類似經(jīng)濟(jì)城市房?jī)r(jià)的三分之一。
如此次韓國(guó)西海綜合建設(shè)帶來的雅頓山莊項(xiàng)目，售價(jià)在2000萬元人民幣左右，據(jù)業(yè)內(nèi)人士判斷，這個(gè)價(jià)位只相當(dāng)于上海佘山 (論壇 新聞)、馬橋、花木等一些別墅的起步價(jià)，還低于三亞一些海景別墅的價(jià)格。
另外，還有澳大利亞、加拿大等地的房產(chǎn)項(xiàng)目，近期也針對(duì)中國(guó)買家推出了各式各樣的優(yōu)惠措施以吸引中國(guó)買家，一些股權(quán)、私幕投資機(jī)構(gòu)也正在加緊工作吸引樓市退出資金。
三四線城市爭(zhēng)當(dāng)“迪拜”
薛建雄表示，投資者應(yīng)該多多關(guān)心一些資源型的三四線城市房產(chǎn)。
理由是，在經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，國(guó)家通過行政和國(guó)企的行政和經(jīng)濟(jì)手段在淘汰一些過剩產(chǎn)能，同時(shí)將一些相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移。前些年國(guó)家高速公路和鐵路網(wǎng)的建設(shè)，也為目前的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了基礎(chǔ)條件，因此未來幾年會(huì)出現(xiàn)一些類似鄂爾多斯、包頭這樣，三年gdp翻一倍的中小城市，此類城市的核心地段或新城工業(yè)區(qū)房?jī)r(jià)漲幅還可能會(huì)跑贏+ (論壇 新聞)gdp。在過去幾年會(huì)出現(xiàn)類似增長(zhǎng)的三四線城市，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)在國(guó)家高速公路、鐵路網(wǎng)沿線，并有沿海、沿江、沿邊或豐富自然礦產(chǎn)資源的城市，特別是這兩年修了小型機(jī)場(chǎng)的三、四線城市。和迪拜、濟(jì)州島發(fā)展區(qū)域即經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心一樣，符合以上特點(diǎn)的三四線城市將會(huì)快速發(fā)展成為周邊城市的產(chǎn)業(yè)中心，成為下一輪國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助力，使得一、二線城市能騰出更多的空間和能力升級(jí)服務(wù)業(yè)。
從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)潛力上看，未來幾年里國(guó)內(nèi)三四線城市將會(huì)涌現(xiàn)一大批“迪拜”或“包頭”，他們可能成為這一輪樓市調(diào)整真空區(qū)域。