日前,備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被正式列入人大的立法規(guī)劃,被有些人解讀為立法工作很快就會(huì)完成,房地產(chǎn)稅馬上就要推出。筆者認(rèn)為這種理解有誤,房地產(chǎn)稅法何時(shí)出臺(tái)有待觀察。

此次房地產(chǎn)稅法被列入本屆全國(guó)人大立法規(guī)劃的一類項(xiàng)目,意味著該法立法條件比較成熟,擬在任期內(nèi)提請(qǐng)審議,即2018年3月前提請(qǐng)審議,但是否能按時(shí)提請(qǐng)審議以及何時(shí)能夠?qū)徸h通過(guò)均存在變數(shù)。法律草案要真正成為法律,需要經(jīng)過(guò)提出議案、審議草案、表決通過(guò)、公布等主要階段,其中涉及廣泛征求各方面意見、修改方案等環(huán)節(jié),一般要經(jīng)歷人大三次審議才可以最終通過(guò),整體時(shí)間周期較長(zhǎng)。許多法律歷經(jīng)多次討論,最后才得以通過(guò)。還有部分法律草案由于不夠成熟,在討論中甚至夭折。

從房地產(chǎn)稅法的制度設(shè)計(jì)上看,仍有許多重要問(wèn)題需要研究,在沒(méi)有形成完善方案前不會(huì)輕易出臺(tái):

其一,如何處理房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系。我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制,占房?jī)r(jià)最大份額的土地出讓金,本質(zhì)上是一份長(zhǎng)期土地租金。由于住房的建筑成本不高且逐年折舊,征收房地產(chǎn)稅時(shí)如按照市值征收,征收的實(shí)際上也主要是土地價(jià)值?？梢?現(xiàn)行的土地出讓金制度與房地產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅嫌疑。房地產(chǎn)稅立法應(yīng)當(dāng)充分考慮土地使用權(quán)屬性與他國(guó)的差異,妥善解決這一問(wèn)題。

其二,相關(guān)稅種需要大量精簡(jiǎn)、合并。目前,我國(guó)房地產(chǎn)所涉的稅費(fèi)繁雜。在建設(shè)環(huán)節(jié),涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅。在交易環(huán)節(jié),賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。相關(guān)稅種的取舍、精簡(jiǎn)和合并不僅需要技術(shù)上的精巧設(shè)計(jì),而且要穩(wěn)妥處理好相關(guān)的利益博弈和關(guān)系協(xié)調(diào)。

其三,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大差異,房地產(chǎn)稅的具體制度設(shè)計(jì)難度較大。在已征收房產(chǎn)稅的國(guó)家或地區(qū),房產(chǎn)稅主要采取從價(jià)稅,計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)不同地區(qū)以及一二三線等不同城市的樓市供需狀況、居民收入水平都存在巨大差異,房地產(chǎn)稅的征收范圍、稅率以及起征點(diǎn)的確定都是立法中的難題。國(guó)際上,房地產(chǎn)稅一般是地方的主體稅種,地方政府在征收過(guò)程中有較大的操作空間。我國(guó)房地產(chǎn)稅法也不妨給地方政府留下余地,以解決各地發(fā)展情況不同帶來(lái)的巨大差異。

其四,具體征收方式的選擇需要審慎考慮。有人把稅收比作“拔鵝毛”的藝術(shù),既要把鵝毛拔下來(lái),又不讓鵝叫喚,或者少叫喚。房地產(chǎn)稅作為一種直接稅,納稅人的痛苦指數(shù)顯然會(huì)比較高,特別要思考采用何種征收手段的問(wèn)題。采用報(bào)稅上交的方式,催收成本可能很高；在房屋買賣時(shí)清稅過(guò)戶比較容易操作,但房屋不成交稅同樣收不上來(lái),不論采取何種方法征收,都很難讓納稅人自覺(jué)自愿地上交不菲的稅金。

其五,相關(guān)配套制度、條件不可或缺。配置制度方面,房屋信息不透明,稅收征繳就必然面臨偷稅漏稅等情況,因此加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅立法的重要前提。從現(xiàn)實(shí)操作層面來(lái)說(shuō),推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作尚需要克服諸多困難,整體登記工作量巨大,何時(shí)能夠完成尚不確定。立法時(shí)機(jī)方面,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于遏制經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)意義重大,房地產(chǎn)稅的出臺(tái)也必須選擇好改革時(shí)機(jī),謹(jǐn)慎開征。

中國(guó)立法的成功經(jīng)驗(yàn)之一,就是通過(guò)不斷擴(kuò)大科學(xué)立法、民主立法,保證不同利益方充分協(xié)商并在此基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí),做到科學(xué)決策。房地產(chǎn)稅的立法,也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持這一原則,對(duì)立法中的重大制度設(shè)計(jì),應(yīng)當(dāng)采用座談、論證、聽證等形式,廣泛聽取和吸納廣大民眾和各領(lǐng)域?qū)＜业囊庖?對(duì)于關(guān)鍵問(wèn)題要認(rèn)真進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估論證,從而最大程度地取得和達(dá)成共識(shí)。這不僅可以大大提高決策質(zhì)量,更重要的是公眾對(duì)于自身參與的決策過(guò)程也會(huì)更易于信任與接受,這對(duì)房地產(chǎn)稅法的有效執(zhí)行意義尤為重要。