2015年5月14日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計劃在國內(nèi)外項目開展深度合作。萬達(dá)和萬科的合作，開啟了中國房地產(chǎn)企業(yè)強強聯(lián)合的新模式，將對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來積極深遠(yuǎn)的影響。萬達(dá)集團已形成萬達(dá)商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)、金融等產(chǎn)業(yè)。其中萬達(dá)商業(yè)是世界最大的不動產(chǎn)企業(yè)，2014年持有物業(yè)面積(含在建)3904萬平方米。萬科集團是全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)，2014年住宅銷售規(guī)模達(dá)21萬套以上。

未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項目中的商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中的住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。萬達(dá)和萬科都是全國知名品牌，合作將提升兩家企業(yè)獲取項目的能力；能充分發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢，提升項目整體水準(zhǔn)，創(chuàng)造更大價值。根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)和萬科將共同組成由雙方集團高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項目合作信息；雙方將長期進(jìn)行合作；由于萬達(dá)和萬科都有海外發(fā)展計劃，未來雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。

合作促進(jìn)轉(zhuǎn)型

萬達(dá)集團董事長王健林表示，中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。萬達(dá)與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對萬達(dá)來說，通過與萬科合作，萬達(dá)可以集中精力，加快實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。同時雙方合作也是對行業(yè)和社會的貢獻(xiàn)，可以更有效地利用社會資源，減少浪費，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

萬科集團總裁郁亮表示，白銀時代，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍有廣闊的發(fā)展空間，也將萌發(fā)許多新的機會，這為優(yōu)秀企業(yè)之間的合作提供了良好的契機。和萬達(dá)的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，獲得更多的客戶和發(fā)展機會；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動公司更好地向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

一位中型房企高層管理人士表示，“合作后，萬達(dá)資產(chǎn)會變得輕一些，萬科資產(chǎn)則會變重。它們可以共享客戶資源，面對政府的土地議價能力會增強，對金融機構(gòu)的吸引力和安全感也會增加?！比f達(dá)定了一個目標(biāo)：2020年萬達(dá)集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。

按照合作的內(nèi)容看，“萬萬”兩個重量級企業(yè)戰(zhàn)略合作，實質(zhì)上是強強聯(lián)手，優(yōu)劣互補，不是活不下去，不是重組。其意圖則是雙方攜手，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型：從重資產(chǎn)的開發(fā)公司轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)?！叭f萬”聯(lián)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)變革、房企洗牌，意味著競合新模式、互補時代來臨。根據(jù)合作協(xié)議的內(nèi)容看，兩家巨頭此番攜手，將在土地獲取、投資開發(fā)、輕資產(chǎn)運營、互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新、海外市場擴張等方面，進(jìn)行一系列深度合作。一家是全世界最大的住宅開發(fā)商，如今要轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。一家是中國最大的持有物業(yè)開發(fā)商，已經(jīng)走在商業(yè)消費和文化旅游的道路上。萬科管理著500個以上的社區(qū)，萬達(dá)運營近200個商場。萬科與萬達(dá)的合作，最終指向雙方共同的一個愿景：轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司。

轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式與資本模式。從今年開始，投資萬達(dá)廣場的錢不用萬達(dá)出，都是投資機構(gòu)出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計、建造、招商、運營管理，使用萬達(dá)的品牌。所有投資獲得的收益，萬達(dá)跟投資方35/65分成。王健林說，這個模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運行了。在這個模式中，萬達(dá)不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達(dá)可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬科來做。過去重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)進(jìn)入哪個城市看的是房價，這個地區(qū)房價到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進(jìn)入三四線城市，不用考慮房價了，因為這個投資它不銷售。需要關(guān)心的就是人口、當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨鸷屯顿Y之間的比例關(guān)系。而對于萬科來說，跟隨萬達(dá)的商業(yè)做住宅，萬達(dá)的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價，市占率將加快提升。萬科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗極為豐富。這是萬科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費和分紅，還是股權(quán)合作，可能就需要雙方具體去談了。

合作影響深遠(yuǎn)

“萬萬聯(lián)合”比萬科的合作制、伙伴人制度更加具有優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場形成巨大的影響力，不僅改變房地產(chǎn)市場格局，更會在土地、資本市場上形成巨大影響。一是土地市場可稱霸。一方面萬達(dá)最大的優(yōu)勢是商業(yè)綜合體投資、開發(fā)、運營，低價抄底拿地，稅費優(yōu)惠政策力度大，融資獲得快，而萬科的優(yōu)勢是住宅開發(fā)。兩方可以在項目業(yè)態(tài)與業(yè)務(wù)上進(jìn)行分工合作，共同聯(lián)合拿地。另外一方面是可通過“合作”的組合方式聯(lián)合拿地，不僅土地價格低、開發(fā)周期短、資金周轉(zhuǎn)率高，還可以在后續(xù)共同投資、共同開發(fā)、共同運營、共同收益。二是資本市場可稱王。一方面是萬達(dá)有金融板塊，如未來與萬科開展 金融方面的合作，必然是如虎添翼。另一方面是萬達(dá)、萬科在融資方面各有優(yōu)勢，如聯(lián)合，更是不可估量?？晒餐M(jìn)退。三是開發(fā)成本大幅降。一方面是土地交易與開發(fā)成本必然下降。另一方面是可以節(jié)約時間與融資成本，提高資金使用效率。四是擴大市場占有率。特別是二三四線城市的市場。王健林此前在深交所[微博]的內(nèi)部講話中提到，萬達(dá)要下沉到三四線，2020年要確保萬達(dá)廣場開店數(shù)超過400個，這意味著未來的5年內(nèi)每年平均開80個；而萬科的目標(biāo)則是10年后年銷售額將超過4000億，總體市場占有率超過6%。

人們“萬萬”沒想到，中國房地產(chǎn)兩大“霸主”竟會“牽手”合作，形成房地產(chǎn)市場最強組合的“萬萬聯(lián)盟”。這絕對不是外人所理解的一場男女“閃婚”，而是一場有預(yù)謀、有組織、有計劃的戰(zhàn)略合作。合作的意圖是應(yīng)對新常態(tài)與時代變化及行業(yè)變革，應(yīng)對政府改革與成本上漲及利潤下降。合作是生存之道，轉(zhuǎn)型是發(fā)展之路?！叭f萬聯(lián)盟”的房地產(chǎn)市場“破壞力、殺傷力、威懾力、影響力”前所未有?！叭f萬聯(lián)盟”普天之下誰與爭鋒。其政商人脈、優(yōu)秀人才、一流經(jīng)驗、強勢專業(yè)、著名品牌、龐大規(guī)模、巨額資金、恐怖拿地與投資及開發(fā)能力的超強“結(jié)合”，必然天下無敵，所向披靡，即使是地方政府、金融機構(gòu)恐怕都要忍讓“三分”。

如此巨大的“聯(lián)盟”，必然在土地市場、融資、定價上“無敵手”，這是“強強聯(lián)合的合作”，還是“行業(yè)變相的排他、壟斷”？究竟是為生存發(fā)展，還是為稱霸房地產(chǎn)、統(tǒng)一房地產(chǎn)市場？這也許是中國房地產(chǎn)市場最可怕、最危險、最瘋狂的事情。過去由賣方市場到買方市場，未來又將由買方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。不可否認(rèn)的是，未來房地產(chǎn)市場會有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，其巨頭們的“集中度”與“占有率”會兇猛上升。譬如綠地、恒大、保利、中海、招商、碧桂園、雅居樂等千億以上房企，都可以聯(lián)合。一旦形成香港大房企“格局”，中國內(nèi)地新一輪中小房企淘汰出局的命運不可避免，破產(chǎn)、收購、退出、合作的選擇必然成為現(xiàn)實。毫無疑問，“萬萬聯(lián)盟”已經(jīng)掀起中國房地產(chǎn)市場“大震蕩”，未來會有更多的“大事”發(fā)生?！叭f萬聯(lián)盟”作為實現(xiàn)行業(yè)變革與房企轉(zhuǎn)型途徑之一，正式開啟房企由競爭走向競合的新合作模式。