據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示，上饒市中心城區(qū)今年1至4月商品住宅銷售面積31.545萬平方米，同比增長7.35%。這是自2013年12月以來連續(xù)15個月下滑之后，中心城區(qū)樓市首次連續(xù)兩月初現(xiàn)回暖態(tài)勢。這表明，上饒市有關(guān)政策和國家宏觀調(diào)控措施的疊加效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。記者 曾纖

新政疊加

促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

今年3月30日，國家開始新一輪樓市調(diào)控政策，中央相關(guān)部委出臺“放寬二套房貸及調(diào)整二手房營業(yè)稅年限”：二套房貸首付由之前的七成降至四成，并不再硬性要求提高二套房利率；二手房交易營業(yè)稅減免由之前的5年調(diào)整為2年，以此激活二手房市場交易等。

在國家房產(chǎn)新政力挺樓市的大背景下，我市順應(yīng)趨勢也出臺了各項具體的優(yōu)惠政策，如實行稅收優(yōu)惠政策、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求、加大住房公積金支持職工購房力度、全面開展商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)、個人購買房屋時間按房屋買賣合同訂立時間確定，這都有利于進一步改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也受到市民特別是購房者和住房困難戶的極大關(guān)注。

新政滿月

我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”態(tài)勢

5月11日，記者從市房管局了解到我市中心城區(qū)今年1至4月商品住宅銷售情況，發(fā)現(xiàn)“3·30”新政滿月之后，4月我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”態(tài)勢。

據(jù)了解，上海廣場今年第1季度銷售了24套房子，均價為4850元/㎡；而4月僅一個月就銷售了50套房子，均價為4641元/㎡，相比第一季度均價下降了209元/㎡。同樣的，上饒萬達廣場也出現(xiàn)了“量升價穩(wěn)”的現(xiàn)象，4月銷售了39套房子，價格略漲了129元/㎡。

針對此回暖現(xiàn)象，我市多個樓盤的銷售人士表示，近期市場成交相對活躍，除了房企自身的促銷手段、營銷策略等市場因素外，還與新一輪樓市調(diào)控政策的扶持有關(guān)，“3·30政策”出臺后，4月份市場回暖就很明顯。

此外，當天記者在市房產(chǎn)交易中心也看到了前來辦理過戶手續(xù)的市民排起了長隊?！艾F(xiàn)在二手房交易營業(yè)稅減免由之前的5年調(diào)整為2年，最近我就把之前想賣掉的舊房子給賣掉了。”正在辦理過戶手續(xù)的李先生告訴記者。    

政策調(diào)控

合理釋放剛需及改善性需求

目前我市樓市的需求結(jié)構(gòu)中，三分之一是剛性需求，三分之一是改善性需求，三分之一是投資性需求，其中投資性需求已經(jīng)基本轉(zhuǎn)移，因此，政策的適時調(diào)控，將合理釋放剛性需求及改善性性需求。

市房管局政研室主任張水金告訴記者：“當下，對剛性需求或改善性需求的購房者來說，正是入市的最佳時期。”同時他分析說：“第一，房地產(chǎn)政策近期迎來密集調(diào)整，其中包括二套房商業(yè)貸款首付比例最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成，二套房首付最低降至三成，個人所購普通住房對外銷售免征營業(yè)稅年限由5年以上降至2年以上，等等。這些變化是符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的。此外，我市的一些具體的優(yōu)惠政策如公積金新政等也起到了較好的配合作用。如今的房地產(chǎn)政策已經(jīng)回歸為‘鼓勵居民自主性、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展’的正?；{(diào)。”

隨著高鐵效應(yīng)的顯現(xiàn)，以及廣豐撤縣設(shè)區(qū)和城鎮(zhèn)化提速，在饒置業(yè)已經(jīng)成為不少剛需購房者的選擇。美地印象銷售經(jīng)理周先生表示：“目前我們的客戶從地域來看，信州區(qū)的為15%，上饒縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的為45%，德興橫峰共為20%，玉山鉛山共為20%。”這意味著，上饒市區(qū)周邊的縣市購買者已經(jīng)成為了我市剛需一族的主力軍。

不同于剛需所追求的“居者有其屋”，改善型購房是一種經(jīng)濟狀況上升之后對生活品質(zhì)的提升方式，除了更大的居住空間外，大家也在追求更好的居住體驗，品質(zhì)、學區(qū)、配套等因素成為購房者較為關(guān)注的方面。

這不，在剛剛過去的4月，市民余先生就換了一套新房子。他說：“之前我就想要換房，但苦于換房的成本比較高，拿出六成的首付確實比較困難?，F(xiàn)在買房的時機不錯，不斷出臺的新政降低了我們再次置業(yè)的門檻?！?/p>

以價換量

去庫存仍是首要任務(wù)

數(shù)據(jù)顯示，市中心城區(qū)待售各類商品房庫存190萬平方米左右，去化庫存周期約20個月。但隨著新政的刺激，當前去化周期已縮短為15個月左右，預(yù)計今年內(nèi)將進一步朝樓市供需平衡格局轉(zhuǎn)變。

綜合各方觀點以及市場的反映，房貸新政會提振房地產(chǎn)的短期銷售和市場信心，但扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢尚需一定時間。市房管局政研室主任張水金認為，短期內(nèi)銷售量的提升仍取決于企業(yè)的降價幅度。而對于大量銷售不佳的房企來說，借助政策利好，在2015年“以價換量”是必需的選擇。

這從今年第1季度市中心城區(qū)各樓盤銷售進度中可見一斑：如蔚藍香廷樓盤銷售168套，銷售量排名第1位，均價為4628元/㎡，價位略低于去年同期水平。美地印象樓盤銷售139套，銷售排名第3位，均價3873/㎡，價位也低于去年同期水平。相反，很多“銷售排名沒上去”的銷售樓盤往往是“價位沒下來”。因此，目前上饒市房企“以價換量”，去庫存仍是首要任務(wù)。

銀行降息

推動樓市五月升溫

5月10日，中國人民銀行發(fā)布消息，自5月11日起下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，同時將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。記者了解到，連續(xù)降息已經(jīng)逐漸改變了人們的心理預(yù)期——隨著購房成本的不斷下降，有購房需求的人群購買意愿越來越強烈，五月上饒樓市將會升溫。