近期，上饒市房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)公布了《上饒市物業(yè)管理辦法》（饒府發(fā)[2015]3號），該辦法第一百零八條明確規(guī)定自發(fā)布之日起施行，同時廢止原《上饒市住宅區(qū)管理辦法》（饒府發(fā)[2002]22號）。

原《上饒市住宅區(qū)管理辦法》印發(fā)于2002年12月15日。上饒市房地產(chǎn)管理局成立于2002年7月。當(dāng)年出臺的《上饒市住宅區(qū)管理辦法》在施行了13年后，被新的《上饒市物業(yè)管理辦法》取代。作為主管部門，市房管局見證了我市物業(yè)管理行業(yè)由小到大的過程，新的物業(yè)管理辦法更折射出市房管局組建13年來全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

2015版《上饒市物業(yè)管理辦法》共八章一百零八條，相較13年前八章三十九條的原《上饒市住宅區(qū)管理辦法》，不僅篇幅有了巨幅增加，而且在內(nèi)容上，已突破“住宅區(qū)”的限制，將物業(yè)管理延伸到住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)，以及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等場所，力推社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)行業(yè)全面發(fā)展。

對比新舊兩版物業(yè)管理辦法，記者發(fā)現(xiàn)，雖然同為八章，且均有“總則”“附則”，但新版單列了“法律責(zé)任”一章，凸顯了依法治理的理念。同時，在業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，以及物業(yè)服務(wù)、維修資金和質(zhì)保金、物業(yè)使用和維護(hù)等內(nèi)容上，新版增加了大量新規(guī)定或?qū)εf版進(jìn)行了補(bǔ)充完善。記者經(jīng)過梳理，列出以下主要新增內(nèi)容。

老住宅區(qū)改造　　

新辦法第六條規(guī)定，各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)進(jìn)行整治改造，逐步實行物業(yè)管理。

首次業(yè)主大會　　

新辦法第十條規(guī)定，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或者首套房屋出售并交付使用滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報告所在地街道辦、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要求召開首次業(yè)主大會。相較舊版辦法中“入住率達(dá)到50%以上”的標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)更具可操作性。

業(yè)主大會籌備經(jīng)費　　

新辦法第十四條規(guī)定，新建開發(fā)項目首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。老住宅區(qū)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費，繳交了維修資金的住宅小區(qū)，可從維修資金增值收益中申請；未繳交維修資金的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。該條對老住宅區(qū)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費進(jìn)行了明確規(guī)定。

業(yè)主委員會　　

新辦法第二十二條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的自治組織。該條不僅詳列了業(yè)主委員會的十大職責(zé)，更要求業(yè)主委員會設(shè)立監(jiān)督小組，邀請社區(qū)居委會干部任職。新辦法第三十二條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢栽诶梦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益和維修資金的增值收益中列支。

物業(yè)管理用房　　

新辦法第三十四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；規(guī)模較小的，物業(yè)管理用房不得低于120平方米。這一新規(guī)比老版千分之九的比例大大降低，有利于建設(shè)單位降低開發(fā)成本。

前期物業(yè)管理　　

新辦法要求通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，第三十九條對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。同時第四十一條對前期物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、二次供水和電梯費用的分?jǐn)?、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間等進(jìn)行了規(guī)范。第四十三條對建設(shè)工程竣工驗收合格等物業(yè)交付條件進(jìn)行了規(guī)范。新辦法條文之具體，遠(yuǎn)超老辦法。

物業(yè)服務(wù)收費　　

新辦法明確規(guī)定，住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。第六十條指出，物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)交付后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)管理　　

新辦法首次對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時的應(yīng)急狀況進(jìn)行了規(guī)定。第六十五條明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時業(yè)主大會仍未選聘到新企業(yè)的，項目所在地的街道辦、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府應(yīng)制訂應(yīng)急管理預(yù)案，由所在地社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織3至6個月的基本保潔、保安等服務(wù)，基本服務(wù)費由居委會向居民收取。3至6個月后仍未選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主實施自治管理。

業(yè)主自治管理　　

新辦法還首次對業(yè)主自治管理進(jìn)行了規(guī)定。第六十七條明確指出，規(guī)模較小且具備自治管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)1/2以上業(yè)主同意，可由業(yè)主實施自治管理，設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自治管理的組織實施并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

維修資金　　

新辦法第七十一條規(guī)定，購房者（含住宅房、非住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房）應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定交存維修資金，交存標(biāo)準(zhǔn)為：多層建筑70元/平方米；高層建筑100元/平方米。相較老版“按購房款2%比例繳納”標(biāo)準(zhǔn)，購房者的實際負(fù)擔(dān)表現(xiàn)出房產(chǎn)總價越高，負(fù)擔(dān)相對越輕的狀態(tài)。

住宅物業(yè)質(zhì)保金　　

新辦法首次規(guī)定新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。第七十四條要求建設(shè)單位在辦理項目竣工驗收手續(xù)時、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前交存物業(yè)質(zhì)保金，標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅30元/平方米，高層住宅50元/平方米，并應(yīng)向業(yè)主出示相關(guān)證明。第七十五條規(guī)定物業(yè)質(zhì)保金保證的保修責(zé)任期限為同一開發(fā)項目所有房屋交付業(yè)主使用滿5年。

“新辦法有新規(guī)定、新拓展，體現(xiàn)了我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對物業(yè)管理與服務(wù)的新要求?！笔蟹抗芫治飿I(yè)維修資金管理中心副主任徐向晟在接受記者采訪時表示，“新辦法在內(nèi)容細(xì)化、可操作性方面取得了長足進(jìn)步，是2002版物業(yè)管理辦法的全面升級版。”