當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)即將步入2015年之時(shí)，各種預(yù)測(cè)、各種聲音撲面而來(lái)，唱紅的、唱衰的，大多人保守地給予了“持穩(wěn)”的表態(tài)。
　　長(zhǎng)期從事金融方面研究的北京師范大學(xué)金融研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉可以算是今年第一個(gè)站出來(lái)的“春天派”，他在12月30日舉行的“中國(guó)新一線(xiàn)城市峰會(huì)”上發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，2015年中國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)量將超出一般預(yù)期，達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)：舊形態(tài)與新常態(tài)
　　“新常態(tài)”是2014年的熱門(mén)詞匯，在大眾的熱議聲中也逐漸被概念化、時(shí)尚化，與之相對(duì)應(yīng)的“舊形態(tài)”則日益成為落后品、被替代品。
　　但卻很少有人理性地思考，中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)了嗎？鐘偉倒是給出了否定的答案：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前并不處于新常態(tài)，新常態(tài)沒(méi)有這么舒服?！?br>　　這是現(xiàn)狀——
　　“固定資產(chǎn)投資仍然溫和下行，消費(fèi)也將繼續(xù)下行，外貿(mào)基本取決于外需，不會(huì)有太大起色。”他甚至悲觀的認(rèn)為，2015將成為中國(guó)gdp增長(zhǎng)最后一個(gè)“7%”的年代。
　　總結(jié)一句，“我們?nèi)匀惶幱?010年第3季度以來(lái)到現(xiàn)在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行放緩的節(jié)奏中。我們可以預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)更低，通縮的危險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通脹?！辩妭フf(shuō)。
　　盡管維持在舊的形態(tài)，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)近幾年來(lái)的新變化亦是有目共睹的——投入減少，產(chǎn)出增多；產(chǎn)業(yè)存量配置優(yōu)化；企業(yè)盈利能力穩(wěn)步提高；居民收入水平快于gdp增長(zhǎng)……
　　在鐘偉看來(lái)，這些基于微觀層面的改善已經(jīng)悄然展開(kāi)，并將持續(xù)，朝著積極的方向發(fā)展。
　　但發(fā)展得有動(dòng)力、得裝備引擎，鐘偉坦言，“工業(yè)化”、“城市化”及“地方政府競(jìng)爭(zhēng)”是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的老動(dòng)力、老引擎，然而，工業(yè)增加值逐年走低；城市化遭遇瓶頸；地方政府惡性競(jìng)爭(zhēng)被治理整頓，所以，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)得尋找新的動(dòng)力、新的引擎。”
　　不過(guò)，究竟什么才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力、新引擎？鐘偉提出了很多假設(shè)，但卻被他自己一一否定，服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)空洞；新興產(chǎn)業(yè)，絕非易事；新型城鎮(zhèn)化，殊途同歸……
　　到頭來(lái)，這位金融專(zhuān)家仍然力挺的還是房地產(chǎn)。
　　中國(guó)樓市：2014與2015
　　鐘偉給出了一組未經(jīng)核實(shí)的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量在63-65億平方米左右，按照每年平均12-13億平方米的銷(xiāo)售面積計(jì)算，需要2-3年時(shí)間才能消化。
　　但試想之，真的還會(huì)有持續(xù)的需求支撐如此龐大的存量嗎？鐘偉的答案很肯定，他認(rèn)為，有兩個(gè)基本需求面是不會(huì)改變的，其一，城市新增人口；其二，是城市改善人口。
　　“單從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)不太可能硬著地?！辩妭ヮA(yù)判。
　　然而，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題不得不提——市場(chǎng)預(yù)期，“目前的市場(chǎng)預(yù)期，不論是公眾，還是開(kāi)發(fā)商都不再認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。既然有漲有跌，或者這漲那跌都已成為正常，投資性需求也就基本離開(kāi)了房地產(chǎn)?！?br>　　所以，鐘偉認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)會(huì)有若干分化：投資端不好，但銷(xiāo)售端不錯(cuò)；商業(yè)興寫(xiě)字樓、酒店不好，但住宅不錯(cuò)；三四線(xiàn)城市不好，但一二線(xiàn)城市不錯(cuò)；銷(xiāo)售的價(jià)格并沒(méi)有特別大的上升空間，但是銷(xiāo)量不錯(cuò)。
　　怎么個(gè)不錯(cuò)法？鐘偉表示，超出預(yù)期的不錯(cuò)，銷(xiāo)量達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
　　鐘偉并非“信口雌黃”，而是基于經(jīng)濟(jì)能力、人口集聚、建成區(qū)面積、人口密度、庫(kù)存去化等多個(gè)角度的仔細(xì)分析所得出的結(jié)論。
　　他以南京為例展開(kāi)闡述，南京有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力和潛力，目前已經(jīng)超過(guò)了無(wú)錫成為在全省排名第二的城市，但是南京得調(diào)整產(chǎn)業(yè)，尋找新的增長(zhǎng)引擎能力還是偏弱。
　　至于人口，“如果一個(gè)城市沒(méi)有持續(xù)的增量人口，要指望這個(gè)城市房地產(chǎn)希望蓬勃發(fā)展是非常困難的?！睋?jù)鐘偉計(jì)算，在江蘇600萬(wàn)人口以下的城市，流動(dòng)人口每年僅僅新增大概一兩萬(wàn)人，但是這些地級(jí)市每年高考要流出2萬(wàn)人左右，導(dǎo)致一些城市人口增長(zhǎng)徘徊不前。比如無(wú)錫，常住人口增長(zhǎng)就極其乏力。事實(shí)上，據(jù)其觀察，從2013年開(kāi)始，南京的人口增長(zhǎng)也出現(xiàn)了一定的問(wèn)題。
　　此外，鐘偉還認(rèn)為，南京的房?jī)r(jià)之所以貴，而且房地產(chǎn)發(fā)展不錯(cuò)，除了經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口增長(zhǎng)之外，特別重要的一點(diǎn)是，南京的核心城區(qū)，譬如鼓樓區(qū)等，每平方米人口密度非常高，排在全國(guó)前10名。