“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)是一個偽命題”。一家國內(nèi)知名的大型地產(chǎn)商高層對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說，“限購取消與否意義已經(jīng)不大?！?/p>

　　8月15日突然出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》對樓市造成不小的沖擊，尤其是二手房市場。

　　而此前，“取消限購”被輿論一邊倒地視為救助房地產(chǎn)，“中國gdp還要依賴房地產(chǎn)到什么時候？”成為一個全民大疑問。

　　上述地產(chǎn)高層認(rèn)為，取消限購是因為不需要了，今年以來樓市已在自發(fā)調(diào)整，處于市場化通道之中。不動產(chǎn)登記的啟動表明涉及房地產(chǎn)的頂層設(shè)計、樓市長效調(diào)控機(jī)制正在提速。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，下半年剔除棚戶等因素，房地產(chǎn)投資增速將降至10%，拉動gdp下滑1個點；但近期高層言論指向仍將力保gdp增速7.5%。

　　不再依賴地產(chǎn)，這一指標(biāo)如何達(dá)成？

　　市場化的調(diào)整

　　限購在二三線城市普遍被取消，在北京、廣州等地，曾經(jīng)帶給房企諸多困擾的限價也悄然松動。

　　“限價在深圳名存實亡?！泵缆?lián)物業(yè)有關(guān)人士直言，限購作為非常手段終將退出歷史舞臺。

　　過去十多年，中國房地產(chǎn)市場一直沒有逃開“房價越限越漲”的怪圈。

　　然而今年，以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在被顛覆，限購崩塌，限價消失。取而代之的是以信貸和稅收為手段的市場化、長效調(diào)控機(jī)制的著力。

　　“限貸逐漸交由商業(yè)銀行自主，雖有央行的窗口指導(dǎo)，但銀行負(fù)債成本的系統(tǒng)抬升增大了按揭利率的剛性，今年二季度按揭利率不降反升?！泵裆C券研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度個人住房貸款利率從6.70%進(jìn)一步攀升至6.93%，創(chuàng)2012年降息以來新高。

　　市場的自發(fā)調(diào)整中，往年大力度的貨幣寬松政策和財政擴(kuò)張政策也并未出現(xiàn)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，2008年總共出現(xiàn)5次降息和3次存降準(zhǔn)，中央推出4萬億投資救市方案；2011年以來出現(xiàn)2次降息和3次降準(zhǔn)，中央于2012年5月宣布啟動一批帶動性強(qiáng)的重大項目；而今年，僅定向下調(diào)縣域商業(yè)銀行和合作銀行存款準(zhǔn)備金率，尚未有降息刺激，財政方面，則保持“微刺激”的主基調(diào)。

　　一方面是政府的行政性手段退出，一方面是減少動用貨幣和財政政策救市，在這新一輪的樓市調(diào)整中，中國房地產(chǎn)正在自由化的路上回歸，市場重新取得主導(dǎo)權(quán)。

　　民生證券研究院副院長管清友認(rèn)為，2008年和2011年兩次地產(chǎn)調(diào)整主要是受到了貨幣政策收緊或限購政策加碼等外部因素的沖擊，今年地產(chǎn)銷售和投資的下滑則是高按揭利率和高房價下的內(nèi)生性收縮，因此對政策的敏感性降低。

　　因此，行政化限制的放松，也無法改變市場向下的自發(fā)調(diào)整。中投證券指出，雖然政策放松，但受制于信貸因素，預(yù)計樓市銷量恢復(fù)較緩慢，去庫存需要較長時間，下半年開發(fā)商拿地及新開工意愿仍將維持較低水平。

　　未知的回暖

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的調(diào)查顯示，7月中旬以來，放松限購的地區(qū)，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了短期回暖，成都、佛山松綁首日成交量均達(dá)到前一天的3倍多。

　　然而，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市在取消限購一兩周內(nèi)迅速沖高而后又快速回落至正常水平，包括呼和浩特、濟(jì)南、南寧和石家莊；另外一些城市如合肥、長春、青島和寧波等表現(xiàn)為逐周成交一路走高態(tài)勢，但克而瑞研究員楊科偉指出，這些城市都是在近期集中調(diào)整限購政策，后續(xù)市場表現(xiàn)如何，仍有待觀察。

　　管清友指出，目前限購政策松動的城市，人均房屋保有量較高，投資屬性明顯，因此在房價沒有可觀漲幅預(yù)期下，限購放開對需求的貢獻(xiàn)有限。

　　中金公司的報告稱，二、三線城市即使限購放松，對成交量沖擊也是短期一到兩個月。

　　在過去的房地產(chǎn)交易和投資鏈條中，樓市成交，開發(fā)商回款，進(jìn)行新一輪投資，帶動土地購買和新開工量。然而，在這一輪的調(diào)整中，這一鏈條是否還能成立？

　　8月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下行，創(chuàng)四年新低。1-7月房地產(chǎn)投資5.0萬億元，增速為13.7%，較1-6月下滑0.4個百分點；7月單月投資增速環(huán)比下滑0.6個百分點至11.9%，至此，房地產(chǎn)投資累計增速已經(jīng)連續(xù)六個月回落。

　　管清友認(rèn)為，與2008年和2011年的兩次地產(chǎn)調(diào)整周期相比，這次的問題更加嚴(yán)重。

　　從地產(chǎn)商的角度看，壓力有增無減。一是庫存壓力，過去四年多，“四萬億刺激時期”的投資逐步竣工，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給持續(xù)快于銷售，庫存不斷積壓，目前商品房庫存/銷售比已從2010年的2.3升至5.1，處于2003年以來的高位，未來去庫存可能要持續(xù)數(shù)年。

　　隨之而來的是投資下此外是融資壓力，非標(biāo)收緊、銀行對地產(chǎn)項目愈發(fā)謹(jǐn)慎，疊加外資流入放緩，短期內(nèi)地產(chǎn)融資仍不容樂觀。自去年11月以來，房地產(chǎn)投資到位資金增速從27.6%連續(xù)下滑至3%。

　　從購房者的角度看，房貸環(huán)境仍偏緊，二季度個人住房貸款利率從6.70%進(jìn)一步攀升至6.93%，創(chuàng)2012年降息以來新高，剛需和投機(jī)性需求都會受到抑制。

　　不久前，任志強(qiáng)提出對2014年樓市的悲觀判斷：房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個位數(shù)，商品房年銷售面積同比回落，新開工面積同比增幅將全年告負(fù)，個別指標(biāo)甚至可能“超出預(yù)判”。

　　去地產(chǎn)化的邏輯

　　而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從過去的平均23%、最高40%降到今年前7月的13.7%，其對經(jīng)濟(jì)拉動的作用已在減弱。

　　上述地產(chǎn)商高層判斷，中國經(jīng)濟(jì)正走在漸進(jìn)式去地產(chǎn)化的路上，gdp對地產(chǎn)的依賴在減少。這也是萬科總裁郁亮所指出的，地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代的應(yīng)有之義。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計，四季度房地產(chǎn)投資增速都會回歸，因為保障房和棚戶區(qū)改造將補足商業(yè)房地產(chǎn)下滑帶來的缺口。

　　統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月房屋新開工面積下滑12.8%，降幅收窄3.6個百分點；1-7月資金來源增速3.2%，較1-6月回升0.2個百分點。

　　根據(jù)國開行披露的業(yè)績信息，上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；今年4月以來，國開行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長433%。此外，為加大對棚戶區(qū)改造支持力度，銀監(jiān)會7月29日宣布批準(zhǔn)國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部開業(yè)。

　　中投證券分析，新開工、資金來源數(shù)據(jù)的改善可能與棚戶區(qū)改造加快推進(jìn)有關(guān)。在樓市庫存壓力高企的背景下，開發(fā)商的理性選擇應(yīng)當(dāng)是進(jìn)一步減開工；此外央行公布的7月人民幣貸款規(guī)模遠(yuǎn)低于預(yù)期，同環(huán)比均大幅回落，而7月開發(fā)商資金來源中的國內(nèi)貸款增速反而回升，可能的解釋是中央要求加快棚戶區(qū)改造，并通過國開行給予與項資金支持，其影響已開始顯現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)投資的替代品如高鐵、特高壓等產(chǎn)業(yè)正在崛起。發(fā)改委有關(guān)研究人士認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)從高速到中速，是主動的自發(fā)調(diào)整，已經(jīng)不需要靠給地產(chǎn)“打雞血”來支撐。新一屆政府上任以來多次強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)增速保持7%-7.5%是可以承受的范圍。

　　一些城市和地區(qū)正在想辦法降低經(jīng)濟(jì)中對地產(chǎn)的依賴，如北京房地產(chǎn)投資占gdp比重為14.7%，在近年持續(xù)波動的樓市中，其gdp增速波幅仍能維持在7.5-8%之間小幅波動。