經(jīng)歷了2013年的火熱之后，進(jìn)入2014年上饒市中心城區(qū)樓市的話題依然是業(yè)內(nèi)人士及百姓關(guān)注焦點(diǎn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士及百姓普遍認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系將出現(xiàn)分化，市場(chǎng)不確定性的因素增加,需要慎重看后市。為此，筆者從一個(gè)專(zhuān)業(yè)視角，與大家共同研討與分享。
“2013年的火熱行情”態(tài)勢(shì)或終結(jié)
近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。進(jìn)入2013年4月，受新國(guó)五條個(gè)稅政策政策影響作用，結(jié)束了我市2012年下半年以來(lái)的一段觀望時(shí)期，二手房出現(xiàn)一些“繁忙”景象,短期內(nèi)一些剛性需求和改善性需求的消費(fèi)者抓緊入市購(gòu)置商品住房，一些手中握有空置房的業(yè)主也急于在地方出臺(tái)新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則前出售，使得二手房的成交量在短時(shí)期內(nèi)急劇放大。同時(shí)，我市一手房市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期同步上升，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升,保持著供需兩旺勢(shì)頭，火熱行情超過(guò)預(yù)期。
房管部門(mén)數(shù)據(jù)指標(biāo)印證了這一點(diǎn)，2013年市中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為36.27億元，同比增長(zhǎng)22.62%，占全市房地產(chǎn)總投資的32.51%。商品房新開(kāi)工面積131.72萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.22%，占全市商品房新開(kāi)工面積的29.31%。商品房（預(yù)）銷(xiāo)售面積122.40萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 41.47%，占全市商品房（預(yù)）銷(xiāo)售面積的32.25%。2013年市中心城區(qū)住宅均價(jià)4910元/㎡，同比增長(zhǎng)10.14%，其中，主城區(qū)5771元 /㎡，同比增長(zhǎng)12.07%?？傊?013年是復(fù)蘇、樓市活躍的一年，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，整體呈現(xiàn)為“加速上行、持續(xù)回暖”態(tài)勢(shì)。
回顧2013年，展望2014年。中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路。在經(jīng)歷了2013年復(fù)蘇和繁榮之后，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“逐步降溫”的態(tài)勢(shì)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢(shì)，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類(lèi)指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價(jià)格將趨弱。
事實(shí)上，上饒市中心城區(qū)自2013年12月份開(kāi)始，多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳已證實(shí)了這一判斷。據(jù)反應(yīng)，市場(chǎng)觀望者多，成交者少，多數(shù)樓盤(pán)每天平均銷(xiāo)售不足一套；之前開(kāi)盤(pán)一次性銷(xiāo)售達(dá)90%以上者眾多，現(xiàn)在50%都還算不錯(cuò)，明顯感覺(jué)到銷(xiāo)售由旺轉(zhuǎn)向觀望勢(shì)頭。主要原因還是未來(lái)政策預(yù)期影響逐漸顯現(xiàn)：多數(shù)購(gòu)房者擔(dān)心的房產(chǎn)稅征收、公職人員財(cái)產(chǎn)公示制度、全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等政策措施將會(huì)逐步實(shí)施，更多購(gòu)房者在一定時(shí)期內(nèi)持觀望狀態(tài)，甚至不排除出現(xiàn)階段性“有價(jià)無(wú)市”的可能。
“2014年的心態(tài)調(diào)整”主導(dǎo)房企
房企首先要調(diào)整“品牌意識(shí)”的心態(tài)。筆者認(rèn)為，隨著國(guó)家政策趨緊及購(gòu)房者的心理成熟度提高，購(gòu)房者在地段、戶(hù)型、配套、物業(yè)等方面更加注重實(shí)用主義，這對(duì)房企都將是個(gè)新的考驗(yàn)。
眾所周知，房企過(guò)去靠廉價(jià)資源的獲取、市場(chǎng)的迅速膨脹、房?jī)r(jià)的迅速上漲等謀求高額利潤(rùn)。但是，在當(dāng)前背景下，房企發(fā)展將感到更加困難、壓力將更加大。過(guò)去 “碰房就賺、觸地就發(fā)”的“輕輕松松賺大錢(qián)”模式不復(fù)存在。因此，房企要獲取更大的利潤(rùn)，必須要具備更大的努力。唯有具備更好的專(zhuān)業(yè)水平和資源整合能力，才能獲得較優(yōu)的發(fā)展。
2014年上饒市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如同全國(guó)一樣，將震蕩下行、風(fēng)險(xiǎn)漸顯。房企應(yīng)更謹(jǐn)慎一點(diǎn)。從這點(diǎn)上說(shuō)，在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略上應(yīng)適當(dāng)控制發(fā)展速度和規(guī)模，在發(fā)展戰(zhàn)術(shù)和管理上應(yīng)進(jìn)一步苦練內(nèi)功，繼續(xù)堅(jiān)持品牌意識(shí)，拿出更好的產(chǎn)品，拿出合理的價(jià)格，強(qiáng)化售后服務(wù)，不斷創(chuàng)造出與人們需求和購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的產(chǎn)品，穩(wěn)住項(xiàng)目的再發(fā)展。同時(shí)，房企必須把控好拿地時(shí)機(jī)。如果拿地時(shí)機(jī)失誤，那么高價(jià)地就將帶來(lái)危機(jī)，房企可能就熬不過(guò)冬天。
當(dāng)然，房企也還要調(diào)整“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的心態(tài)，否則喪失2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這是因?yàn)椋瑳Q定市場(chǎng)變化的，最終是市場(chǎng)供求關(guān)系。短期政策及相關(guān)因素，僅僅起的是短期影響。房企只有抓住市場(chǎng)的供求關(guān)系，才能抓住市場(chǎng)的規(guī)律。不妨論據(jù)如下：
一方面，近年來(lái)市中心城區(qū)市場(chǎng)的供求關(guān)系基本平衡。筆者參與了市房管部門(mén)《2013年上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的調(diào)研與起草的全過(guò)程，了解到：
1. 2005-2013年市中心城區(qū)商品住宅, 新開(kāi)工面積累計(jì)636.58萬(wàn)㎡大于預(yù)銷(xiāo)售面積累計(jì)534.95萬(wàn)㎡的101.6萬(wàn)㎡，則供大于求。
2. 2005-2013年市中心城區(qū)商品住宅, 竣工工面積累計(jì)455.1萬(wàn)㎡小于預(yù)銷(xiāo)售面積累計(jì)534.95萬(wàn)㎡的80.0萬(wàn)㎡，則求大于供。
9年來(lái)市中心城區(qū)商品住宅新開(kāi)工、竣工面積及預(yù)銷(xiāo)售面積比較
年份 新開(kāi)工面積 （萬(wàn)㎡） 竣工面積 （萬(wàn)㎡） 預(yù)銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)㎡）
絕對(duì)值 絕對(duì)值 絕對(duì)值 同比 % 絕對(duì)值 同比 %
2005 40.87 -7.57 44.18 -3.63 41.69 -18.81
2006 42.35 3.62 42.67 -4.53 30.27 -27.39
2007 56.15 32.59 37.86 82.93 62.17 105.38
2008 43.77 -22.05 62.28 -27.34 23.73 -61.83
2009 58.72 34.16 28.90 82.37 59.58 151.07
2010 91.78 56.30 57.92 21.43 76.98 29.20
2011 101.16 10.22 53.85 -6.49 64.88 -15.72
2012 91.14 -9.91 71.70 -18.56 72.71 12.07
2013 110.64 20.5 55.74 -22.26 102.94 41.57
合計(jì) 636.58 / 455.1 / 534.95 /
以上9年來(lái)累計(jì)的“供大于求” 與“求大于供”反應(yīng)，預(yù)銷(xiāo)售面積值正基本處于新開(kāi)工面積與竣工面積值中間區(qū)位，說(shuō)明市中心城區(qū)商品住宅供需基本平衡。因此，2013年需求依然旺盛，多數(shù)樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)均一次性售完。
另方面，目前市中心城區(qū)市場(chǎng)需求面依然基本健康。
2013年4月和12月市房管局先后兩對(duì)中心城區(qū)前21家6萬(wàn)平方米以上樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查，積累的剛性市場(chǎng)需求主力源于自住型和改善型購(gòu)房，高達(dá)82.79%。反映市中心城區(qū)市場(chǎng)需求面依然基本健康。
消費(fèi)群體調(diào)查：周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外務(wù)工人員合占43.1%；行政事業(yè)單位工作人員及各類(lèi)企業(yè)職工合占31.34%個(gè)體戶(hù)15.35% 其它投資性購(gòu)房約10.21%。由此可見(jiàn)，當(dāng)前臨近年關(guān)，農(nóng)民返鄉(xiāng)及周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)城購(gòu)房則是主力軍。
“市中心城區(qū)定位” 推動(dòng)未來(lái)樓市仍有巨大上升空間
過(guò)去10年，市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了粗放式的發(fā)展階段。未來(lái)10年，將是更加注重專(zhuān)業(yè)化和集約化的發(fā)展階段。
前不久召開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，翻開(kāi)了我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新篇章，將為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。去年末召開(kāi)的市委三屆六次全會(huì)，提出了奮力打造江西綠色增長(zhǎng)極的宏偉目標(biāo)，確立了上饒未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，拓展了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。因此，未來(lái)10年市中心城區(qū)樓市發(fā)展空間依然巨大，機(jī)會(huì)依然存在。
許多專(zhuān)家認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來(lái)新機(jī)遇。一是中心城市引領(lǐng)若干個(gè)有影響力的城市群形成。二是中心城市成為提高資源配置、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。三是中心城市發(fā)展，既要外來(lái)擴(kuò)張，又要內(nèi)涵提升，并成為經(jīng)濟(jì)提升的、內(nèi)在的推動(dòng)力。四是中心城市與廣大農(nóng)村直接聯(lián)系的小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)將成趨勢(shì)。對(duì)照市中心城區(qū)情況，也證明新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)市場(chǎng)有效需求依然充分：
首先，從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看， 2012年我市城鎮(zhèn)化率才43.74%，不僅大大低于全國(guó)52.57%的水平，也低于全省46%的水平，加快城鎮(zhèn)化步伐任務(wù)艱巨。按全市城鎮(zhèn)化率每年提高2個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算,再按目前人均居住建筑面積32㎡計(jì)算，折每年新增住宅450萬(wàn)㎡。
其次，現(xiàn)有城市人口存在改善住房條件的需求。根據(jù)《上饒市城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》（2011—2015年），至2020年全市人均居住建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)38㎡，實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”目標(biāo)。據(jù)此分析，現(xiàn)有城市人口300萬(wàn)人，每人需增加居住面積5.9㎡，需新建住宅1770余萬(wàn)㎡，折每年需要新增220萬(wàn)㎡。
再次，根據(jù)《上饒市棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃》（2013—2017年）安排，全市目前仍有558萬(wàn)㎡宜居條件較差的住房需進(jìn)行逐步改造，2017年前將形成每年超過(guò)100萬(wàn)㎡的有效需求。
雖然新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來(lái)新機(jī)遇，但同時(shí)新型城鎮(zhèn)化也對(duì)房企的專(zhuān)業(yè)要求高，不僅體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場(chǎng)選擇上，也體現(xiàn)在包括商業(yè)模式、盈利模式等創(chuàng)新內(nèi)容上。房企應(yīng)提高自身要求，適時(shí)捕獲市場(chǎng)機(jī)遇。
從投資的角度看，小型房企投資2014年樓市并不現(xiàn)實(shí)。但這也不是說(shuō)房地產(chǎn)就不能涉足了。包括帶有旅游、帶有文化，且整合其他產(chǎn)業(yè)的新型、體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，如果定位為小型體量，或許還有一定空間。從產(chǎn)品多元化方面進(jìn)行分析，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式將越來(lái)越難做。包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等都可以作為新的嘗試。房企應(yīng)該找到企業(yè)自己的運(yùn)作措施和盈利新空間。同時(shí)也要關(guān)注適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在2013年的市場(chǎng)中，90-120平方米的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去化效果較好。而大戶(hù)型、聯(lián)排別墅等存在滯銷(xiāo)，庫(kù)存量略有增加。另外，2014年房企參與保障房建設(shè)也是不可忽視商機(jī)。按照《上饒市“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃》和《上饒市2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃》提出的建設(shè)任務(wù)，2017年前，我市仍需建設(shè)各類(lèi)保障房17.28萬(wàn)套，其中，2014年各類(lèi)保障性住房開(kāi)工任務(wù)為51306套，任務(wù)十分艱巨。2014年3月底省政府將出臺(tái)民間資本參與保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)相關(guān)政策措施，各房企應(yīng)吃透政策、積極研究、先行先試，捷足先登，切莫坐失良機(jī)。（作者系上饒市房管局政研室主任、房地產(chǎn)估價(jià)師）張水金