近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)全面反彈，稱住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，再度引發(fā)人們對“泡沫”論的關(guān)注。

資深財經(jīng)評論員葉檀表示，從指標(biāo)來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)的確是存在泡沫的。比如說房地產(chǎn)總市值占gdp的比率、房價收入比、還有租金回報率，我國的泡沫已經(jīng)超過了當(dāng)時日本或者是美國房地產(chǎn)泡沫高峰期數(shù)值，但非常奇怪，到現(xiàn)在還沒有破，而且交易量還比較大。

中國樓市泡沫有沒有？究竟有多大？是不是已經(jīng)超過了極限數(shù)值？會不會破？會在什么時候破？帶著這些問題《揚(yáng)子樓市》采訪了兩位房產(chǎn)專家，請他們談?wù)劯髯缘目捶ā?/p>

■本報地產(chǎn)評論員方力卓

觀點(diǎn)①

住宅產(chǎn)業(yè)不存在過多泡沫

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天

中國的住宅地產(chǎn)由于其具有的社會屬性，加上其背后的戶籍政策以及優(yōu)勢資源分配等紅利，需求是客觀的。只要價格合適，不會有賣不掉的房子?！?/p>

2009年、2010年的時候，過剩的流動資金不停尋找投資標(biāo)的，很多行業(yè)都受到了不小的沖擊。中國的房地產(chǎn)行業(yè)在資金吸納方面有特殊的優(yōu)勢，也因此在隨后充當(dāng)了一個資金蓄水池的角色。

所以客觀上我們要承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在泡沫。但量化寬松是全球性的，也是全行業(yè)的，不只存在于房地產(chǎn)行業(yè)。

另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性在于，中國老百姓對擁有住房有著特殊的情結(jié)，這一部分更是不能單純用數(shù)字做分析判斷。日本也經(jīng)歷過瘋狂購買階段，但目前很多日本人已經(jīng)習(xí)慣于租房住。美國的住宅觀念一直都是隨遇而安，沒有強(qiáng)烈的擁有意愿。中國的住宅地產(chǎn)由于其具有的社會屬性，加上其背后的戶籍政策以及優(yōu)勢資源分配等紅利，需求是客觀的。很簡單的例子，只要價格合適，不會有賣不掉的房子。

　　與此同時，中國與美國或日本相比，在經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段也不盡相同，不能依賴他們當(dāng)時的數(shù)據(jù)指標(biāo)做判斷。

以目前掌握的具體情況看，作為分析標(biāo)的的一二線城市中有40個左右不存在泡沫或泡沫不大。240個三四線樣本城市中，有50個左右因?yàn)楣?yīng)過量，前期漲幅明顯，確實(shí)存在房價停滯的現(xiàn)象；同時，30個左右的三四線城市目前在上漲通道之中；另外160個城市依然有待開發(fā)，并且有相當(dāng)?shù)某砷L空間。從這些數(shù)據(jù)也可以判斷住宅地產(chǎn)并不存在過多泡沫。

說有泡沫的話，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫要遠(yuǎn)大于住宅市場。數(shù)據(jù)上看，2008年下半年以后全國出讓土地一半以上以非住宅屬性流向市場，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)體量是非常大的。與此同時，對于商業(yè)地產(chǎn)非常關(guān)鍵的融資模式以及經(jīng)營理念在我國都尚未成熟，后期的經(jīng)營也要依賴周邊住宅地產(chǎn)帶來的人流，所有這些都使得商業(yè)地產(chǎn)存在很多變數(shù)。

觀點(diǎn)②

泡沫有產(chǎn)生也有消化

南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任葛揚(yáng)

只有當(dāng)城市化進(jìn)程逐步減緩趨于穩(wěn)定的時候，才會有泡沫會不會破的疑問，而這起碼需要十年以上的時間?！?/p>

對于樓市泡沫說，最根本的問題是我們不能也不應(yīng)該用國外的標(biāo)準(zhǔn)來評價中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。國外與中國在很多情況上都不相同，包括人口總量與構(gòu)成，包括經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段等等。

首先我們必須承認(rèn)樓市確實(shí)有泡沫存在，但另一方面也要具體分析與泡沫相關(guān)的各種因素。目前情況是，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫有產(chǎn)生，也有消化，是一個動態(tài)的過程。與此同時，我們也處在一個大的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，在這個過程中，會不斷有新的房地產(chǎn)方面的需求產(chǎn)生出來去消化泡沫，所以我們也要用動態(tài)的觀點(diǎn)來認(rèn)識所謂的泡沫。

另一方面，比如我們一直討論的空置率問題，實(shí)際上并沒有很多人想象中那么嚴(yán)重。雖然目前城市中擁有2套房子的比例較高，但這些房子很多是城市功能配置不均衡的產(chǎn)物。舉個例子，比如一家人為了孩子上學(xué)在主城有一套住房，因不甘心主城房子的小空間，在郊區(qū)另有一套房子，這種情形非常多，但并沒有明顯的投資屬性，不能說這就是樓市泡沫。

我們的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很長的路要走，我們的房地產(chǎn)市場發(fā)展也只有十多年的時間，一直處于相對不穩(wěn)定的變動狀況之中?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)歷史遺留問題多，發(fā)展時間短，所有這些都需要一個消化的過程。在這個過程中，波動是不可避免的，但自我修復(fù)能力也是非常強(qiáng)的。這個就像一個人的少年時期，不可能不犯錯誤，但也有非常多的機(jī)會去修正完善。

回過頭看我們房地產(chǎn)調(diào)控這么多年，我們的主城名義價格一直沒有降，這也正說明需求確實(shí)在不斷涌現(xiàn)，是一個比較良性的發(fā)展階段。我國目前的城市化率只有51%左右，依然非常有發(fā)展前景。

我的觀點(diǎn)是，只有當(dāng)城市化進(jìn)程逐步減緩趨于穩(wěn)定的時候，才會有泡沫會不會破的疑問，而這起碼需要十年以上的時間。