城鎮(zhèn)化是重要載體

　　中國證券報：綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇？

　　張玉良：積極、穩(wěn)妥、有序，這三個詞很重要，表明現在的城鎮(zhèn)化跟過去很不一樣?，F在大城市有很多“城市病”，比如擁堵、房價上漲過快、資源有限等。

　　北京、上海的人口仍處在快速擴張階段，全國超過千萬人口的城市越來越多，當資源不能承受人口集聚的狀況時，問題就變得較為嚴重。相比特大城市而言，人口一二百萬的城市發(fā)展的一般比較有序，但有些城市出現了人口萎縮現象，在某些地級市表現尤為明顯。

　　目前部分三四線城市的房地產項目空置率較高，三四線城市房地產市場的發(fā)展情況令人擔憂，市場和人口都集中在一二線城市去了。這些問題，跟我們過去城市發(fā)展導向有關系。

　　中國證券報：城鎮(zhèn)化對綠地集團以及整個房地產行業(yè)而言意味著什么？城鎮(zhèn)化的內涵是什么？

　　張玉良：下一個十年，城鎮(zhèn)化是經濟發(fā)展最大的引擎和紅利，對房地產行業(yè)而言，會有更直接的收益。農村人口轉移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國的環(huán)境建設等都與房地產有關。

　　房地產開發(fā)企業(yè)仍是城市建設開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應該發(fā)揮標桿作用。在城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應發(fā)揮參與、建議的作用。我認為，未來十年，房地產企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。

　　現在城市已經沒有邊際。以長三角、珠三角為例，城市都連起來、成片了。城市的邊際如何界定，也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州，地域都已經相連。城市群應該是形成“一核多中心”的概念。國外的洛杉磯等大城市，周邊有一連串的衛(wèi)星城，東京也有衛(wèi)星城，但我們的城市是城市與城市連接。

　　城鎮(zhèn)化是未來經濟增長的載體，城鎮(zhèn)化也是內需的重要載體。未來幾年，無論是投資還是內需，城鎮(zhèn)化都是一個重要載體，離不開它。特別在當前外需增長困難的情況下，城鎮(zhèn)化的意義更為重大。

　　建議征收“持有稅”

　　中國證券報：如何看待2012年的樓市調控？

　　張玉良：目前看，政府對樓市的調控是有力的，成果明顯。雖然各界認為調控的手段應更市場化、法制化，有些手段不一定是最好的辦法，但可能是目前最有效的辦法之一。

　　有的事應該怎么做，不代表現在就能去做，因為條件不夠具備。在限購背景下，今年樓市有一定的成交量和市場繁榮度，但房價并沒有上去；此外，保障房建設速度在加快。這種結果，符合中央的調控意圖，但以目前的方式進行調控難以持久，因此有關部門也在尋找更好的方法代替行政手段。

　　2012年是大型房企成長的一年，行業(yè)龍頭增長比較快。綠地也是如此，綠地銷售面積和成交金額，今年增長率均在35%-40%。

　　中國證券報：限購政策將何去何從，房產稅等長效措施如何推進，社會各界對明年房地產調控各種猜測頗多。綠地如何看待明年的房地產市場？

　　張玉良：個人認為，明年房地產調控措施可能進一步完善，關鍵是房產稅怎么出。

　　如果僅僅是征收房產稅，只能抑制投機，但對房產持有過多的人，應該對其在持有環(huán)節(jié)征稅。

　　房地產領域的相關稅費較多，應該對原有的稅收進行清理，否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數普通老百姓征稅，不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔，但實際上更多的是轉嫁給了消費者。所以要解決抑制投機問題，應該對持有房產過多的人征收“持有稅”。當然，好的稅收政策，不應該是對大多數的普通購房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場化、法制化，通過經濟、法制、稅收的辦法，取代行政限購。社會上籠統(tǒng)認為，房產稅會解決高房價，但如果每年讓多數普通購房者都納稅，其實會加重老百姓的負擔。

　　突破瓶頸推進轉型

　　中國證券報：綠地近期的發(fā)展目標是五年之內進入世界200強，這意味著綠地營業(yè)收入要在5年內翻番，綠地如何實現這一目標？

　　張玉良：早在2005年，綠地在年營業(yè)收入還不到100億的情況下，就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強的目標。這個夢想，奇跡般地如期實現。

　　躋身世界企業(yè)500強后，我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài)，對世界級企業(yè)的先進管理模式，尋找差距、改進提升，推動外延式增長和內生式提升齊頭并進，提升自身在國際市場競爭能力。

　　綠地未來的目標是進入世界企業(yè)200強。我們有信心在2015年實現業(yè)務經營收入超過5000億元。今年已經超額完成2400億元的目標，如果保持每年30%的增長率，這個目標可以實現。公司內部做了分解，到2015年，主業(yè)房地產經營收入達到2000億元，能源達到2000億元，其他產業(yè)1000億元。

　　中國證券報：綠地集團很早實行“走出去”、“調結構”戰(zhàn)略，綠地的“轉型觀”是什么？

　　張玉良：綠地集團2000萬起家，20年進入世界500強，得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務不在上海，同時綠地也適度發(fā)展其他產業(yè)，因為房地產行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過程中，依托信息化，實行三級管理，集團戰(zhàn)略管控與財務管控相結合，這已經形成制度。

　　綠地近年來致力轉型升級，堅持三個適應：適應政策、適應環(huán)境、適應市場；堅持三個調整：調整產業(yè)結構、產品結構、區(qū)域結構；堅持在發(fā)展中解決問題、突破瓶頸是綠地的“轉型觀”。自行車在行進中轉彎較容易，但停下來轉彎卻可能會摔跤。