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任志強(qiáng)樓市論道:房地產(chǎn)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去

用知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波的話來(lái)說(shuō),對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),任志強(qiáng)可能是最清醒和最具思考力的一個(gè)人。當(dāng)大多數(shù)人因?yàn)檠胄械膬纱谓迪ⅲ鴮?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)信心的時(shí)候,已近“知天命”的他直言“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是個(gè)政策市”,“銷售回暖,不等于投資回升,也不會(huì)提升gdp,三季度仍然沒(méi)有那么容易樂(lè)觀?!?/p>

但這并不妨礙他用周期性的土地購(gòu)置圖表來(lái)推演未來(lái)的樓市曲線?!胺孔右矐?yīng)該保持一定存欄量,但是今年明顯下跌的土地購(gòu)置,有可能帶來(lái)明年3月以后的市場(chǎng)變化?!弊蛱焐衔?,參加華遠(yuǎn)·華中心第三屆湖湘財(cái)富峰會(huì)的任志強(qiáng)論道長(zhǎng)沙。“雖然現(xiàn)在還沒(méi)有好,還是負(fù)的,但是最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了?!北緢?bào)記者文潔實(shí)習(xí)生楊燕飛長(zhǎng)沙報(bào)道

“底部有多長(zhǎng)不知道,但不會(huì)壞過(guò)二季度”

7月因?yàn)楸本┑瘸鞘写蠓扰噬某山涣?,“樓市回暖說(shuō)”塵囂甚上,但任志強(qiáng)很是有些言辭謹(jǐn)慎。

“我不覺(jué)得現(xiàn)在就能夠變好。”接受記者專訪時(shí),任志強(qiáng)坦言,三季度可能沒(méi)有想象的那么樂(lè)觀,“也許四季度會(huì)有所好轉(zhuǎn)”。

在他看來(lái),不能太樂(lè)觀的理由是,二季度和三季度,去年投入1000萬(wàn)套的保障住房,和今年投入700萬(wàn)套保障住房里頭,有相當(dāng)一部分會(huì)轉(zhuǎn)入到銷售?!颁N售的回升,有相當(dāng)一部分是因?yàn)楸U闲宰》拷y(tǒng)計(jì)在內(nèi)?!?/p>

政策市或許是他認(rèn)為最重要的影響因素?!艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)都是政策市。包括人民日?qǐng)?bào)都在說(shuō),限房?jī)r(jià)是個(gè)政治問(wèn)題。這意味著現(xiàn)在還不會(huì)全面轉(zhuǎn)好?!?/p>

現(xiàn)實(shí)是,就在市場(chǎng)開(kāi)始“歡呼”7月成交量回升的時(shí)候,政府層多次的重申調(diào)控,態(tài)度已然很鮮明?!皳?jù)我們所知,最近國(guó)家調(diào)研組下各省,主要是查地方政府有沒(méi)有觸碰調(diào)控底線,比如是不是放松限購(gòu)之類,并不是為了再度收緊?!比沃緩?qiáng)說(shuō)。

但市場(chǎng)的力量或許已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生效應(yīng)。在任志強(qiáng)的判斷中,“今年二季度房地產(chǎn)已經(jīng)觸底了,底部有多長(zhǎng)不知道,但是不會(huì)壞過(guò)今年的二季度?!?/p>

一方面,盡管同比仍然在減少,但在重點(diǎn)地區(qū),成交量降幅的收窄,正在傳遞市場(chǎng)平穩(wěn)跡象?!霸趯?shí)施最嚴(yán)格限購(gòu)政策的北京、上海、廣州,成交量也出現(xiàn)了明顯回升,這說(shuō)明限購(gòu)政策已經(jīng)不足以抑制銷售的回升。”

房地產(chǎn)增速會(huì)大幅提高嗎?“我不同意”

7月25日,在一條微博“@巴曙松:下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升”背后,任志強(qiáng)轉(zhuǎn)發(fā)留言說(shuō),“扣除保障仍為負(fù)增長(zhǎng)?!边@傳遞了他的一種態(tài)度——“銷量回升不等于投資增速能夠上漲,今年下半年投資還有可能下滑?!?/p>

按照巴曙松的觀點(diǎn),伴隨房地產(chǎn)銷量在二三季度的回升,房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升。

“我不同意這種判斷。”任志強(qiáng)一再?gòu)?qiáng)調(diào),成交量的提升不代表投資增速的提高?!胺孔淤u(mài)出去了,只能說(shuō)明去年的庫(kù)存消化了,但是不代表開(kāi)發(fā)商們有能力、有勇氣投入新的開(kāi)發(fā)投資?!?/p>

2010年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,是一個(gè)開(kāi)發(fā)商積極擴(kuò)張的年份。但這股“大跨步”發(fā)展背后,是龐大的4萬(wàn)億投資計(jì)劃。

“2010年的土地購(gòu)置高峰期,大多是借錢(qián)買(mǎi)地?!比沃緩?qiáng)出具的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)今年和去年用了4300多億的信托投資基金,“現(xiàn)在相當(dāng)一部分企業(yè)獲取回收的資金,多數(shù)會(huì)用在償還原來(lái)的資金,7月份會(huì)略有下滑?!比沃緩?qiáng)說(shuō)。作為佐證的一個(gè)細(xì)節(jié)是,6、7月開(kāi)始大量購(gòu)入土地的企業(yè),主要集中在保利、萬(wàn)科等大型企業(yè)?!皼](méi)有余力的都不太敢再買(mǎi)地?!?/p>

“房?jī)r(jià)要保持平穩(wěn) 也需要一定庫(kù)存”

“今年不用擔(dān)心,房地產(chǎn)還處于有肉可賣(mài)的時(shí)候,而到了明年,也許會(huì)出現(xiàn)沒(méi)肉可賣(mài)的局面?!比绻f(shuō),豬肉價(jià)格的平穩(wěn),存欄數(shù)是關(guān)鍵,那么在任志強(qiáng)看來(lái),房地產(chǎn)價(jià)格要保持平穩(wěn),也需要一定“存欄數(shù)”。他認(rèn)為,“比較合理的是保持六個(gè)月的庫(kù)存?!?/p>

在任志強(qiáng)所做的一份土地購(gòu)置圖表中,每一段時(shí)期土地購(gòu)置負(fù)增長(zhǎng),都會(huì)帶來(lái)一次房?jī)r(jià)的非理性上漲。比如2007年,2010年。

“從買(mǎi)地到銷樓,是有一定周期的。2010年至2011年7月,土地購(gòu)置增幅大漲,帶來(lái)了目前的庫(kù)存大增。但2012年1-5月,土地購(gòu)置增幅為-18.7%,這有可能帶來(lái)明年市場(chǎng)的波動(dòng)。”任志強(qiáng)說(shuō)。

按照現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)來(lái)看,全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存大概在3億左右,“按過(guò)去前兩年的銷售量平均計(jì)算,大概有8—9個(gè)月份的銷售過(guò)程。如果新建住房不能持續(xù)增長(zhǎng),或者維持現(xiàn)有情況下不能繼續(xù)擴(kuò)大,那么這個(gè)庫(kù)存大概在明年3月份左右就消耗得差不多?!?這會(huì)意味著房?jī)r(jià)的大漲嗎?任志強(qiáng)說(shuō),“在有十個(gè)月以上的庫(kù)存情況下,暴漲是不太可能的。”所以,對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō),增加供給,或許是平抑房?jī)r(jià)的最好方法之一。

而來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年以來(lái),截至今年6月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬(wàn)㎡。而如果按照去年全年銷售1796.38萬(wàn)㎡的總量、月均銷售150萬(wàn)平方米的銷售速度計(jì)算,如果沒(méi)有新增供應(yīng),長(zhǎng)沙庫(kù)存還將維持7個(gè)月。

(本文來(lái)源:瀟湘晨報(bào) ) 李麗芬
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