近期多個城市的樓市政策調(diào)整，力度不斷加大。其中，“一人購房全家?guī)汀钡墓e金新政被多地政府提出，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款或者償還房貸。

　　　　在政策刺激下，地產(chǎn)板塊9月6日盤中發(fā)力走高，多股觸及漲停。截至午間休市，粵宏遠(yuǎn)A實現(xiàn)三連板，中洲控股漲停，濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)、京投發(fā)展、華發(fā)股份等大幅跟漲。

　　　　超20城支持“一人購房全家?guī)汀?/p>

　　　　近日，海南省住房公積金管理局就近期制定的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知(征求意見稿)》公開征求意見，擬推出“一人購房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助使用政策，保障繳存人住房剛性需求。

　　　　《(征求意見稿)》稱，“一人購房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，在省內(nèi)購買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬(購房人及其配偶的父母或子女)的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。

　　　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，至少包括湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、河北秦皇島、江西贛州、安徽池州、云南楚雄、湖北咸寧、福建泉州、天津、廣東深圳、海南、河南信陽等20多個省市發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，子女購房可提取父母公積金，實行“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

　　　　對于此類公積金新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一人購房全家?guī)汀钡姆绞?，確保家庭能多貸則多貸，最大化降低購房成本?！巴瑫r，由于此類貸款額度的增加是基于還款人數(shù)量的增加，所以后續(xù)償還公積金貸款的風(fēng)險較小，或者說違約風(fēng)險小，是值得提倡的一種做法?！?/p>

　　　　事實上，房地產(chǎn)政策放寬已經(jīng)不是一朝一夕的事情，今年以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境持續(xù)回暖，多城接連放松樓市調(diào)控，穩(wěn)樓市政策數(shù)量再度延續(xù)前期井噴態(tài)勢。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來，全國已有超240個省市優(yōu)化調(diào)整政策超650次，涉及公積金貸款額度、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售政策、人才購房補(bǔ)貼等方面。

　　　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉月前曾指出，隨著各地出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場總體下行態(tài)勢趨緩，當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段。

　　　　樓市銷售數(shù)據(jù)回暖

　　　　隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場整體開始復(fù)蘇，政策端的利好，在市場數(shù)據(jù)上也得到了體現(xiàn)，新政效果初顯，已經(jīng)對房地產(chǎn)市場起到了推動作用。

　　　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上周(8月27日-9月2日)全國300城宅地成交建面906萬㎡，單周環(huán)比36%，單周同比13%，平均溢價率1%。

　　　　具體來看，新房市場數(shù)據(jù)環(huán)比表現(xiàn)亮眼。上周全國30城新房成交面積330萬平，環(huán)比+22.9%，環(huán)比增速較上周+19.3pct；同比-12.2%，同比增速較上周收窄8.2pct。一線城市同比跌幅收窄，二線城市環(huán)比劇增，三線城市環(huán)比收窄。

　　　　18城二手房成交面積138萬平，環(huán)比-5.8%，環(huán)比增速較上周收窄5pct，同比+8.9%，同比增速較上周收窄7pct。分線城市來看，一線城市延續(xù)修復(fù)趨勢明顯。

　　　　從8月份銷售額來看，百強(qiáng)房企銷售環(huán)比增速回歸正值。8月top1-25，top26-50，top51-75、top76-100及百強(qiáng)整體全口徑銷售額分別環(huán)比增長3%、5%、7%、6%及0%；權(quán)益銷售額分別環(huán)比增長8%、9%、5%、8%及8%。

　　　　在去年同期基數(shù)持續(xù)走低的背景下，銷售累計同比降幅進(jìn)一步收窄。環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)為正，一方面受益于銷售端持續(xù)的政策放松；另一方面，各地政府聯(lián)合房企與金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺了“保交付”措施，有利于市場信心的提振。

　　　　對于樓市整體恢復(fù)水平，東吳證券表示下半年的紓困有望在保交付的政策高壓下有實質(zhì)性的推進(jìn)，多家優(yōu)質(zhì)民營房企計劃通過中債增擔(dān)保發(fā)行中期票據(jù)。此輪放松周期持續(xù)性強(qiáng)，放松效應(yīng)仍在累積。

　　　　機(jī)構(gòu)看多地產(chǎn)聲漸強(qiáng)

　　　　樓市數(shù)據(jù)環(huán)比改善，能夠看出居民的購房信心逐漸恢復(fù)。在此情形下，機(jī)構(gòu)也開始“唱多”。

　　　　華安證券研報指出，“一城一策”下，從“政策工具箱”釋放角度看，針對剛性和改善需求的限購取消、首付調(diào)整、房貸利率調(diào)整、限購優(yōu)化、階段性信貸政策和保交樓專項借款等方面不同城市都存在一定的政策空間。

　　　　預(yù)計一線和部分強(qiáng)二線城市，政策調(diào)整還是會保持相對克制；三四線的工具箱政策空間之前已經(jīng)釋放過一部分，向后看雖有一定的空間但是比較有限；接下來應(yīng)該重點關(guān)注一些中西部省會城市及重點城市群外溢二線城市的市場基本面的修復(fù)。向后看，政策放松預(yù)期疊加前期滯后需求，此外房企預(yù)計會利用中秋小長假和十一黃金周強(qiáng)勢推盤，“金九銀十”行情復(fù)蘇在即。

　　　　針對企業(yè)端，8月銷售改善較多的仍然集中在龍頭央企和基本面很好的地方深耕國企和個別民企。“國進(jìn)民退”只是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的結(jié)果呈現(xiàn)，還要關(guān)注到一些基本面良好的民企在所深耕區(qū)域/城市存在品牌、成本(尤其是融資端)及銷售去化優(yōu)勢等形成正反饋，從而享受市場出清下市占率提升的成果。

　　　　往后看，2022年下半年市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注穩(wěn)健發(fā)展型、成長受益型、物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的這三類房地產(chǎn)企業(yè)。