2022年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷有利好的消息去推動(dòng)，不過(guò)這些厲害的消息對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，好像并沒(méi)有太大的“動(dòng)力”，整個(gè)房地產(chǎn)的成交量依舊處于低迷狀態(tài)。五六月份的市場(chǎng)確實(shí)有了輕微的回暖，剛需購(gòu)房者，已經(jīng)重重運(yùn)動(dòng)了，認(rèn)為如果不買等下房?jī)r(jià)又上漲起來(lái)怎么辦？不過(guò)對(duì)于絕大部分人來(lái)說(shuō)還是穩(wěn)一穩(wěn)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，馬上下手才是對(duì)的。

7月份樓市再次被打回原形，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的苗頭了，7月份新房下跌，城市40個(gè)，相比之前增加了兩個(gè)；二手房下跌的城市51個(gè)就比之前增加了三個(gè)，整個(gè)房地產(chǎn)的手勢(shì)確實(shí)是不容樂(lè)觀的，成交量以及成交價(jià)都回歸到了低迷期。最直觀的數(shù)據(jù)，第2季度新增，個(gè)人住房貸款僅有200億新增人民幣房貸，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)-1105億元，7月份住戶貸款增量與去年同期相比減少了2,842億元，短期貸款同比減少354億，中長(zhǎng)期貸款同比減少2,488億，中長(zhǎng)期就是房貸意味著買房的人減少了。

整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了怪異的現(xiàn)象：

買房的人變得越來(lái)越少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣的狀態(tài)，購(gòu)房者也并不看好當(dāng)前的房地產(chǎn)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)失去了信心。有一句話是這樣說(shuō)的，如果房?jī)r(jià)不上漲哪有人去購(gòu)買，房產(chǎn)事實(shí)就是如此，只有上漲的時(shí)候，人們才會(huì)爭(zhēng)先恐后地去買房，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候心里想著會(huì)不會(huì)下跌5%、10%甚至是20%，早買就可能虧得更多。

老百姓買房絕大部分都是通過(guò)銀行按揭的方式才能買得起房，最近這兩年受到特殊情況的影響，不少人都存在降薪、失業(yè)的狀態(tài)，買了房之后就要面臨著房貸的壓力，如果剛好工作不穩(wěn)定失業(yè)了，接下來(lái)的房貸該怎么辦？所以都不敢輕易地下手買房。

提前還款房貸的人越來(lái)越多，以前房?jī)r(jià)在快速上漲的時(shí)候，老百姓認(rèn)為貸款買房是很劃算的，因?yàn)?0萬(wàn)可以撬動(dòng)超過(guò)100%的收益回報(bào)市場(chǎng)好的時(shí)候甚至超過(guò)200%的回報(bào)，現(xiàn)在不一樣了，房?jī)r(jià)不漲漲跌誰(shuí)愿意貸款呢？

部分業(yè)主看到自己手上有空閑的資金，一方面是沒(méi)有更好的投資，另外一方面提前把房貸還清也可以減少壓力，無(wú)債一身輕。

現(xiàn)在的老百姓根本不敢消費(fèi)，央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，6月末，我國(guó)住戶存款規(guī)模為112.8萬(wàn)億元，比年初增加了10.3萬(wàn)億元，同比多增2.9萬(wàn)億元，現(xiàn)在的老百姓都把錢存款起來(lái)了，有錢才有底氣，才可以面對(duì)特殊事情的發(fā)生。

總而言之，房地產(chǎn)復(fù)蘇的道路任重，而道遠(yuǎn)的上半年，各城市為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，降準(zhǔn)、降息、降首付、降利率、解除限購(gòu)限貸限價(jià)，另外鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，調(diào)動(dòng)公職人員買房，鼓勵(lì)公職人員團(tuán)購(gòu)買房，更夸張的是土豆、大蒜等農(nóng)產(chǎn)品都可以換房。

樓市有新的表態(tài)了

8月24日，國(guó)務(wù)院召開每周一次常務(wù)委員會(huì)議，推出19條針對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)都是旱災(zāi)等解決辦法，對(duì)于樓市允許地方出臺(tái)“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策支持剛性和改善性住房的需求。

這句話真不是表面看到這么簡(jiǎn)單吧！7月份召開政治局會(huì)議上，管理層對(duì)樓市要求是穩(wěn)定，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持房住不炒因城施策，用好樓市政策工具，推動(dòng)市場(chǎng)回暖力，壓實(shí)地方政府責(zé)任、保交樓、穩(wěn)民生穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

在6月份全國(guó)各地的集體斷供事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，于是在7月份的會(huì)議上重點(diǎn)針對(duì)保交樓的問(wèn)題，當(dāng)然當(dāng)?shù)卣灿邢嚓P(guān)的責(zé)任。

利率持續(xù)下調(diào)，目前我國(guó)的5年期LPR，利率再次下調(diào)15個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，利率為4.3%，另外全國(guó)各地在基礎(chǔ)線上還可以下調(diào)20個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，也就是首套房利率可以做到最低的4.1%，這個(gè)房貸利率已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新低。

如果真的像剛剛所提到的允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策支持剛性和改善性住房的需求，房貸利率有可能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上持續(xù)的下降，至于還能下降多少，完全要看當(dāng)?shù)爻鞘械恼鎸?shí)狀況所決定。有不少的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的房貸利率依舊是處于全國(guó)最高的位置，房貸利率下調(diào)的可能性還是會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大，在未來(lái)3年內(nèi)，LPR利率下調(diào)的幅度可能達(dá)到100個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。

除了利率的操控空間以外，首付款的操控空間還是有的。

2022年上半年，不少城市都在經(jīng)歷首付下調(diào)，首套房首付20%，二套房首付30%，大城市的首付款還是保持在較高的位置，二套房北上廣深是20%，部分新一線城市60%或者是50%。

往后首付降到一成的概率是非常的小的，一方面我國(guó)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有高到像香港那么恐怖，另外一方面，美國(guó)的次貸危機(jī)歷歷在目不可能任由野蠻發(fā)展，對(duì)于高杠桿買房的人也是要慎重，畢竟不少人的收入已經(jīng)受到重創(chuàng)，根據(jù)最新公開的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)16~24歲青年失業(yè)率達(dá)到了19.9%，實(shí)際上可能更高，換個(gè)角度去考慮，大學(xué)畢業(yè)出來(lái)就已經(jīng)處于失業(yè)的狀態(tài)。

目前新一線城市東莞也出臺(tái)了20%的首付，一套250萬(wàn)的房子來(lái)計(jì)算，正常30%的首付是需要支付75萬(wàn)的，現(xiàn)在20%的首付只需要支付50萬(wàn)的首付款。雖然首付現(xiàn)在25萬(wàn)，但是就是這25萬(wàn)抵擋了不少人想要上車購(gòu)買房子的心態(tài)，特別是現(xiàn)在購(gòu)買二手房砍價(jià)的空間非常的大，銀行的評(píng)估價(jià)還是處于較高的位置，首付可以操作到一成，上車買房難度確實(shí)是減少了，不過(guò)就是還款房貸壓力這方面能不能承受得了。

樓市能起死回生嗎？

有很多專家都說(shuō)樓市已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的救市時(shí)間了，2021年的兩道紅線，三道紅線以及那600多次的樓市調(diào)控，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間進(jìn)入到冰凍期，再加上特殊情況的影響，老百姓對(duì)于房地產(chǎn)的信心徹底崩了。

對(duì)一件事物失去信心之后，在短期內(nèi)很難再建立信心，在多次會(huì)議上都提到不再依靠房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是出臺(tái)這么多利好的政策不算是契機(jī)房地產(chǎn)增長(zhǎng)嗎？只不過(guò)是現(xiàn)在的市場(chǎng)不再那么熱鬧。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)能維持平衡的水平就已經(jīng)不錯(cuò)了，要在全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到一個(gè)正常的狀態(tài)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)才會(huì)慢慢地步入回升期，不然房地產(chǎn)也就這樣了 。

未來(lái)的發(fā)展重心不在房地產(chǎn)上，實(shí)體行業(yè)才是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的方向，要從現(xiàn)在的制造業(yè)大國(guó)慢慢的轉(zhuǎn)型為制造業(yè)強(qiáng)國(guó)，推動(dòng)類似經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的方向，房地產(chǎn)是推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要火箭動(dòng)力。