2019年底，馬云在底特律會上說，“如果美國是在汽車輪子上，那么中國是在互聯(lián)網(wǎng)或者手機(jī)上?！睌?shù)字化正深刻改變著國人，并反映在他們的衣食住行各個場景里，更不斷推進(jìn)著中國企業(yè)的數(shù)字化程度。11月1日，由中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國網(wǎng)、中國網(wǎng)地產(chǎn)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合舉辦的“第五屆中國城市鎮(zhèn)運(yùn)營商大會”上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生發(fā)表了“2019房地產(chǎn)未來已來”的主題演講，并在演講結(jié)束后接受了中國網(wǎng)地產(chǎn)的專訪。她表示，房地產(chǎn)有危更有機(jī)，臨界點之后，就要翻篇，翻篇以后的房地產(chǎn)行業(yè)會以新的形式出現(xiàn)。數(shù)字化社區(qū)是下一個風(fēng)口，近水樓臺先得月的是房企。

房地產(chǎn)行業(yè)的危和機(jī)

今年注定是不尋常的一年。在這一年里，世界正面臨百年未有的大變局。世界經(jīng)濟(jì)整體下滑，貿(mào)易戰(zhàn)促成多元化格局形成，大國間戰(zhàn)略軍事競爭加劇。

作為中國經(jīng)濟(jì)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)投資占比依舊大。今年前三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)對GDP依舊是正拉動，房地產(chǎn)凈利潤的增長率為16.4%。

盡管有數(shù)據(jù)在上升，但房地產(chǎn)有它危的一面。行業(yè)投資下降、資產(chǎn)負(fù)債率提高、土地市場變化等等，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)?！斑@主要體現(xiàn)在投資的下降、土地急劇的負(fù)增長，以及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的急劇上升”，聶梅生認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)投資仍將會繼續(xù)下降。

2019年是房地產(chǎn)行業(yè)的一個臨界點。聶梅生說，盡管稱之為一個臨界點，但并不等于翻過臨界點，房地產(chǎn)就一定要下滑，一定要崩盤。臨界點之后，就要翻篇，翻篇以后，房地產(chǎn)行業(yè)會以新的形式出現(xiàn)。

硬幣有正反面，房地產(chǎn)行業(yè)有危也有機(jī)。今年不僅是新中國成立70周年，也是數(shù)字化元年。當(dāng)傳統(tǒng)觀念被數(shù)字重新定義，當(dāng)數(shù)字貨幣概念出世，如風(fēng)起云涌般，“一切有關(guān)于數(shù)字相關(guān)的新興事物，如數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字社區(qū)都應(yīng)運(yùn)而生，這必定會引起中國甚至全球政治、經(jīng)濟(jì)、生活的變化”，聶梅生坦言。

值此數(shù)字化元年之際，房地產(chǎn)翻篇過后的新形式，主要體現(xiàn)在四個方面：“一、從棚改、租賃市場到老舊小區(qū)改造等，跟城市運(yùn)營有很大關(guān)系，都是房住不炒；二、銀根肯定不會放松，因為要保證經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；三、地根，土地財政的沒落和土地資源的釋放同時并舉；四、稅收，新的稅制當(dāng)中，個人C端的權(quán)重加強(qiáng)，B端減稅”，聶梅生說。

房地產(chǎn)行業(yè)怎么翻篇？      

那么，有危又有機(jī)之中，房地產(chǎn)行業(yè)該如何翻篇？聶梅生給出了答案。

首當(dāng)其沖的是投資轉(zhuǎn)消費(fèi)。在此之前，在投資方面，很多房企從GDP層面考慮較多，現(xiàn)在考慮更多的是美好生活指數(shù)，以及國民幸福指數(shù)。轉(zhuǎn)到美好生活，轉(zhuǎn)到城市運(yùn)營，最終的指數(shù)需要重新架構(gòu)。

其二 、增量轉(zhuǎn)存量。將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額、銷售面積轉(zhuǎn)到存量資產(chǎn)的價值，充分挖掘出來，并最終運(yùn)營起來。

其三、開發(fā)轉(zhuǎn)服務(wù)。從短期開發(fā)轉(zhuǎn)長期持有的運(yùn)營服務(wù)。   這其中頗為重要的是產(chǎn)業(yè)融合。聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)如果不能建立起一個和其它產(chǎn)業(yè)很好融合的觀念，是翻不了篇的，將依舊是原來的態(tài)勢。

實際上，在現(xiàn)在的產(chǎn)城融合中，常住人口有8億多，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，存量住房有300億平方米，存量資產(chǎn)大概300-400萬億的市值。

存量市場顯然是待挖掘的金礦。然而，存量資產(chǎn)如何盤活？“這與城市運(yùn)營有關(guān)，與科技有關(guān)。將城市運(yùn)營和科技結(jié)合起來。也就是，科技不僅與房地產(chǎn)融合，還可與產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)融合”，聶梅生認(rèn)為。

因為，自2007年到2019年，移動互聯(lián)網(wǎng)時代是人+人，從今年開始，2019年到2031年，這十年的迭代是物物互聯(lián)，是場景+場景的物物互聯(lián)。據(jù)此，“數(shù)字產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的融合勢在必行”，聶梅生再次強(qiáng)調(diào)。

她指出，產(chǎn)業(yè)融合基本產(chǎn)生在開發(fā)端和存量資產(chǎn)端。2020年，只要產(chǎn)業(yè)很好地融合，存量端的數(shù)字化，以及開發(fā)建設(shè)端的數(shù)字化，將會實現(xiàn)重大突破。

近水樓臺的是房企

5G支持下的物聯(lián)網(wǎng)，在開發(fā)建設(shè)端的融合，是提升產(chǎn)業(yè)升級的重要機(jī)遇?！熬褪悄隳軌蛳肭宄?G支持的物聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)建設(shè)端如何給它賦能，比如AI技術(shù)。AI技術(shù)改變了制造業(yè)，也會改變建造業(yè)”，聶梅生認(rèn)為。

住宅產(chǎn)業(yè)化實現(xiàn)了新的突破。隨著勞動力的稀缺和緊張，不僅是制造業(yè)，建造業(yè)也在尋求突破口，一些房企如碧桂園紛紛研發(fā)施工機(jī)器人砌磚、抹灰；遠(yuǎn)大住工抓住多年徘徊不前的住宅產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)了車間數(shù)字化，每個車間都有個二維碼。“未來，隨著整個數(shù)字產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)行業(yè)的施工、建造業(yè)，將會和AI技術(shù)強(qiáng)力結(jié)合”，聶梅生斷言。

在過去20年，綠色建筑、健康住宅等，始終沒有賦能全行業(yè)，但在新數(shù)字化的思維方式、物聯(lián)網(wǎng)，甚至區(qū)塊鏈的相互結(jié)合下，房地產(chǎn)行業(yè)最終勢必和數(shù)字化、智慧化相結(jié)合，并不斷升級，向社會普及、普惠。

從存量數(shù)字端來看，具有流量思維的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，與擁有管理思維的物業(yè)管理企業(yè)，難免有一場正面PK。為什么物業(yè)管理企業(yè)干不過美團(tuán)們？事實上，“數(shù)字社區(qū)的出發(fā)點和終極目標(biāo)一定是C端客戶，就是物又見人，人人相聯(lián)、物物相聯(lián)、人物相聯(lián)”，聶梅生認(rèn)為。

數(shù)字社區(qū)成為存量資產(chǎn)端異軍突起的抓手，也可稱之為存量資產(chǎn)端的數(shù)字化。聶梅生指出，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將數(shù)字社區(qū)當(dāng)成一個風(fēng)口，但近水樓臺先得月的卻是房企，他們不僅掌握著社區(qū)，還手持著物業(yè)管理。

那么，數(shù)字社區(qū)的方案和步驟是什么？聶梅生認(rèn)為，先在社區(qū)進(jìn)行各種各樣的實景示范、試點。這些數(shù)字化社區(qū)方案之中，有基于大數(shù)據(jù)思維的，有基于互聯(lián)網(wǎng)思維的，有基于數(shù)字貨幣的，也有基于區(qū)塊鏈思維的，也有基于原來的BIM系統(tǒng)、CIM系統(tǒng)、小區(qū)硬件、刷臉等等。將這些實例總結(jié)好，再建立開放互聯(lián)互通的數(shù)字社區(qū)的云平臺，開放試點，建設(shè)必要的標(biāo)準(zhǔn)，最后推廣應(yīng)用。