蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，西抱太湖。2018年，GDP排名全國(guó)第七，將杭州、南京甩在身后。近年來(lái)，蘇州已成為房企戰(zhàn)略版圖中的重要城市。過(guò)去一個(gè)月，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一場(chǎng)又一場(chǎng)數(shù)字跳動(dòng)。土地市場(chǎng)爭(zhēng)搶的激烈程度，好似回到了2016年。彼時(shí)，蘇州和南京、廈門、合肥四個(gè)城市由于房?jī)r(jià)漲幅全面超越一線城市，而被業(yè)內(nèi)稱為中國(guó)樓市“四小龍”。

熱地遭房企哄搶

4月24日，蘇州主城區(qū)首次掛牌出讓的5宗涉宅用地，總出讓面積36.2萬(wàn)平方米，總建筑面積71.4萬(wàn)平方米，總起始價(jià)100.8億元。地塊分布于姑蘇市中心、吳中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新區(qū)獅山板塊。

此次土拍共吸金135.7億元，地塊最高成交總價(jià)為50.2億元，最高成交樓面價(jià)為26288元/平方米，最高溢價(jià)率為56.7%,同時(shí)吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊誕生新的高價(jià)地。

土地市場(chǎng)緣何如此火爆？在克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理戈文問(wèn)看來(lái)，原因之一在于，5宗地塊整體質(zhì)量頗高，多數(shù)在地鐵沿線，具備一定的交通優(yōu)勢(shì)。其中，吳中區(qū)兩宗地塊還擁有生態(tài)景觀資源。此外，這次土拍宅地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的設(shè)置空間均較大，留給開(kāi)發(fā)房企較足的競(jìng)價(jià)空間。

新京報(bào)記者了解到，這是蘇州今年以來(lái)的第五場(chǎng)土拍，熱度依然不減。從今年的土地拍賣情況看，百億級(jí)別的土拍場(chǎng)景算不上新鮮，畢竟這座城市今年1月4日首場(chǎng)土拍的總成交價(jià)便達(dá)到了120多億元。其中，青劍湖地塊更是歷經(jīng)175輪“廝殺”。

在4月2日吳江太湖新城土拍中，蘇州城投以總價(jià)16.7億元、樓面價(jià)17294.57元/平方米、溢價(jià)率為36%拿下該塊土地，這也是今年蘇州土拍市場(chǎng)首塊需現(xiàn)房銷售的地塊。

蘇州作為一個(gè)強(qiáng)二線城市，開(kāi)發(fā)商普遍看好其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。同策研究院首席分析師張宏偉指出，?span style="text-indent: 2em;">近相關(guān)政府部門提出，要在滬蘇浙交界區(qū)域建設(shè)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)，蘇州是其中一個(gè)重要城市。因此，在這一節(jié)點(diǎn)上，蘇州區(qū)域熱度也在提升。

從政策利好上，蘇州是全國(guó)第一個(gè)提出“優(yōu)購(gòu)房”概念的城市，4月中旬，蘇州吳中區(qū)出臺(tái)人才購(gòu)房認(rèn)定新政，優(yōu)購(gòu)房最高優(yōu)惠30%。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英看來(lái)，利好政策促進(jìn)潛在需求得到釋放，并帶動(dòng)蘇州市場(chǎng)走高。

而從企業(yè)層面上分析，張宏偉指出，現(xiàn)在是回歸二線或強(qiáng)二線城市非常重要的一個(gè)窗口期。在這個(gè)窗口期，房企積極在這些城市布局，為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做鋪墊，也為了防止在這些市場(chǎng)踏空。

“一旦踏空，今年下半年、明年，甚至后年，等到大部分二線城市復(fù)蘇時(shí)，房企在這些城市沒(méi)有土地，是一件可怕的事?！睆埡陚シQ。

不容忽視的是，開(kāi)發(fā)商積極拿地，也與融資環(huán)境略微寬松有關(guān)。有業(yè)內(nèi)人士表示，“去年四季度，房企資金面最為緊張。春節(jié)過(guò)后，融資環(huán)境雖沒(méi)有達(dá)到2017年的寬松程度，但與2018年上半年差不多。在此背景下，企業(yè)解決了短期到期債務(wù)后，愿意把資金投資到土地市場(chǎng)?！?/span>

新房再現(xiàn)千人搶房盛況

“土地市場(chǎng)作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，直接影響樓市的走向，而樓市對(duì)地市也有反刺激作用?！?戈文問(wèn)這樣評(píng)價(jià)土地市場(chǎng)的特殊意義。實(shí)際上，土拍市場(chǎng)活躍，與蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)密不可分。

“放眼全國(guó)，既有需求又有供應(yīng)、供需關(guān)系良好、適合投資的二線城市并不多，蘇州是其中之一?！眴?wèn)及蘇州樓市之所以如此火熱，近期參與拿地的一家房企高層人士如此表示。

由于毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上蘇州本身強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，使近一年來(lái)，蘇州的房?jī)r(jià)也緊跟上海，尤其園區(qū)成為蘇州房?jī)r(jià)的最高地。從2010年到2016年，蘇州房?jī)r(jià)唯一下跌過(guò)的年份在2012年，其他年份都保持不同程度的上漲態(tài)勢(shì)。2016年，隨著一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，很多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，蘇州和南京、廈門、合肥四個(gè)城市由于房?jī)r(jià)漲幅全面超越一線城市，而被業(yè)內(nèi)稱為中國(guó)樓市“四小龍”。

“蘇州到上海僅需半小時(shí)，自身基礎(chǔ)雄厚，借勢(shì)上海，需求不減。只要蘇州住宅用地供應(yīng)保持基本穩(wěn)定，樓市將長(zhǎng)盛不衰。” 一家房企高層人士稱。

據(jù)上述房企高層人士分析，2014年-2015年，蘇州每年成交面積在500萬(wàn)平方米以上，5年合計(jì)銷售3747萬(wàn)平方米。同期，蘇州土地供應(yīng)不多，2014年-2018年土地供應(yīng)合計(jì)4725萬(wàn)平方米。按照可售面積80%計(jì)算，可售面積僅3780萬(wàn)平方米，與成交面積相當(dāng)。這意味著，如果不考慮2014年之前的庫(kù)存，蘇州幾乎沒(méi)有新庫(kù)存。

在此背景下，經(jīng)歷2017年、2018年的盤整期后，今年春節(jié)過(guò)后，蘇州樓市復(fù)蘇，“金三銀四”更是迎來(lái)了小陽(yáng)春。對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最為敏感的開(kāi)發(fā)商們迅速行動(dòng)，他們順?biāo)浦奂铀偻票P力度。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)和姑蘇區(qū)由于供應(yīng)稀缺，持續(xù)火爆，而一些諸如吳江等起步較低的價(jià)值洼地，由于性價(jià)比高、一二手倒掛，也遭到市場(chǎng)的哄搶。

近日，位于高新區(qū)科技城板塊的科技城金茂府迎來(lái)二期開(kāi)盤。據(jù)悉，此次開(kāi)盤房源共計(jì)345套，備案均價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米左右。最終，經(jīng)過(guò)激烈又漫長(zhǎng)的搖號(hào)選房之后，345套房子基本售罄，去化率超95%。

隨著吳江撤市建區(qū)，城市外擴(kuò)，被稱之為“園區(qū)后花園”的運(yùn)東板塊也隨之升溫。近期，吳江開(kāi)發(fā)區(qū)的四季春曉花園也迎來(lái)千人搶房的景象?，F(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤共198套房源，所有房源幾乎售罄，去化率達(dá)99%。

人們甚至對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)，房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買者依舊如云?？粗泄I(yè)園區(qū)奧體板塊中海上東區(qū)項(xiàng)目的一位購(gòu)房者焦慮地說(shuō)，180套房子，共有1000多人預(yù)約，而且都是事先驗(yàn)資的，“想買，但不一定買得到，要搶！”

實(shí)際上，無(wú)論是剛需盤還是改善盤，近期都出現(xiàn)了搶房的盛況。隨之，房?jī)r(jià)也在近期迎來(lái)上漲趨勢(shì)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價(jià)為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。其中，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為25055元/平方米，環(huán)比基本持平。吳江區(qū)商品住宅成交均價(jià)為16701元/平方米，環(huán)比上漲1.21%。從板塊成交均價(jià)來(lái)看，大部分板塊房?jī)r(jià)環(huán)比3月有所上漲，少部分板塊房?jī)r(jià)環(huán)比3月有所下跌。相城區(qū)的陽(yáng)澄湖、渭塘、望亭、黃橋、元和板塊，園區(qū)的湖西、教育園區(qū)板塊，新區(qū)的滸墅關(guān)、玉山板塊，吳中區(qū)的光福、香山板塊、木瀆、天平山板塊、城南、胥口、上方山、越溪板塊，以及吳江區(qū)的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震澤板塊，成交均價(jià)環(huán)比都有不同程度的上漲。

二手房成交上漲

在房貸利率下調(diào)及市場(chǎng)預(yù)期改善影響下，2019年一季度蘇州二手房市場(chǎng)升溫較為明顯。

在上海上班的一位購(gòu)房者，去年底將蘇州吳中區(qū)的新房小區(qū)出手，近期重新購(gòu)置工業(yè)園區(qū)東湖大郡一套105平方米三居室。之所以換購(gòu)，原因在于，工業(yè)園區(qū)“利好更大，漲得更多?！?/span>

實(shí)際上，在蘇州園區(qū)購(gòu)房的人群中，有相當(dāng)一部分來(lái)自上海。在很多上海人眼里，蘇州的生活便利性不比上海差，環(huán)境甚至更好，回上海也較為方便。相比上海的房?jī)r(jià)，蘇州的房?jī)r(jià)顯得便宜很多。

“被漲價(jià)嚇怕了。”當(dāng)?shù)匾晃恢薪榻?jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在沒(méi)有專職的投資客，很多是有房有資金，嘗到購(gòu)買房產(chǎn)甜頭的人，還是選擇買入房產(chǎn)比較穩(wěn)妥。

實(shí)際上，經(jīng)歷了暴漲的2016年，蘇州樓市的起點(diǎn)已遠(yuǎn)高于之前。而在限購(gòu)、限貸之下，杠桿率降低，蘇州市場(chǎng)上的投資客相對(duì)較少，當(dāng)前活躍在蘇州市場(chǎng)的主要是剛需和改善，其中，換房改善的不在少數(shù)。

“蘇州房?jī)r(jià)屬價(jià)值洼地，未來(lái)還是看漲?！币晃毁?gòu)房者向記者這樣表示。

來(lái)自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，蘇州鏈家二手房成交量環(huán)比及同比，均增加近一倍。隨著成交的升溫，二手房成交均價(jià)漲幅有所擴(kuò)大，一季度二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲4.7%。不過(guò)，成交量并未到達(dá)促使價(jià)格大幅上漲的水平，同比看，二手房成交均價(jià)上漲7.4%，低于2018年蘇州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入8%的增速。

對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)市場(chǎng)分析師鐘濤表示，整體來(lái)說(shuō)，蘇州目前處于“低位復(fù)蘇，被壓制需求正常釋放”的過(guò)程中。

值得注意的是，這樣火爆的局面，能否持續(xù)仍是一個(gè)未知數(shù)。據(jù)新華社消息，4月19日住建部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專題調(diào)研，并對(duì)第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市作出預(yù)警提示。對(duì)部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，住建部提出需引起高度關(guān)注。也就是說(shuō)，調(diào)控趨嚴(yán)的方向性政策并不會(huì)改變，開(kāi)發(fā)商們目前高溢價(jià)拿地很可能實(shí)現(xiàn)不了預(yù)期的利潤(rùn)。

鐘濤表示，在中央“房住不炒”基調(diào)下，樓市調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)蘇州二手房市場(chǎng)成交在今年3-4月集中釋放后會(huì)回歸穩(wěn)態(tài)水平，均價(jià)失去上漲動(dòng)力，趨向平穩(wěn)。