上海易居房地產(chǎn)研究院1月24日發(fā)布《地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）?！秷?bào)告》指出，2018年，房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，創(chuàng)下歷史新高；以“五稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的地方財(cái)政總收入。

房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)

《報(bào)告》介紹，目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系中有專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置的稅種，即房地產(chǎn)“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。這五個(gè)稅種涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種。另外，企業(yè)所得稅和增值稅中也兼顧房地產(chǎn)類(lèi)稅收，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的共有“七稅”。

根據(jù)《報(bào)告》，2018年，我國(guó)房地產(chǎn)“五稅”總收入17968億元，較2017年增長(zhǎng)9.3%，自2015年增幅近15年以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)后，連續(xù)三年保持正增長(zhǎng)，與2017年同比增幅大致持平。2018年房地產(chǎn)“五稅”收入創(chuàng)造了歷史新高。

《報(bào)告》指出，2018年，地方本級(jí)財(cái)政收入同比增長(zhǎng)7.0%，增幅小于房地產(chǎn)“五稅”收入增幅。在房地產(chǎn)“五稅”收入增幅自2009年明確開(kāi)始下降之后，地方本級(jí)財(cái)政收入增幅仍保持震蕩上行至2011年，隨后便與房地產(chǎn)“五稅”收入一起進(jìn)入下行通道，逐步回落且趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)將震蕩前行。

《報(bào)告》提到，在“五稅”中，2018年，房產(chǎn)稅所占比重16.1%，較2017年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了近九年來(lái)的新高。契稅和土地增值稅的占比均有所上升，它們分別達(dá)到31.9%和31.4%，是占比最多的兩種稅種。耕地占用稅占比下降至7.3%，城鎮(zhèn)土地使用稅占比則較為穩(wěn)定。

關(guān)于房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率，《報(bào)告》指出，2018年，五類(lèi)房地產(chǎn)稅收總和占地方財(cái)政收入的比重為18.4%，比2017年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，比重創(chuàng)造了歷史新高。雖然房地產(chǎn)稅收收入從2015年以來(lái)有所反彈，但其占地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)趨于平穩(wěn)，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度將降低，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率將略有下降。

土地出讓金對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)

《報(bào)告》顯示，2018年全國(guó)土地出讓金收入為6.5萬(wàn)億元，較2017年增長(zhǎng)25.0%。2002年以來(lái)，全國(guó)土地出讓金收入在大多數(shù)年份都保持正增長(zhǎng)，僅出現(xiàn)4次負(fù)增長(zhǎng)，《報(bào)告》認(rèn)為，這4次負(fù)增長(zhǎng)主要是受到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整的影響。總體上來(lái)看，2002年以來(lái)，全國(guó)土地出讓金收入增速呈現(xiàn)震蕩下行的趨勢(shì)，2018年全國(guó)土地出讓金收入保持正增長(zhǎng)，但增幅較2017年明顯回落。

《報(bào)告》指出，2018年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的39.9%，比2017年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，僅比2010年最高增幅減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。以“五稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的地方財(cái)政總收入。如果以“七稅”口徑計(jì)算，這一比值還會(huì)更高，說(shuō)明土地財(cái)政收入仍是地方財(cái)政收入的重要組成部分。

《報(bào)告》認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，會(huì)有更多的新興產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政做出貢獻(xiàn)，并且“房住不炒”的指導(dǎo)方針下地市會(huì)回歸理性。預(yù)計(jì)2019年在樓市與土地市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)下，該比重將出現(xiàn)回落。

《報(bào)告》還指出，土地財(cái)政對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行做出了很大的貢獻(xiàn)，但土地財(cái)政是一把雙刃劍，它在對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善做出很大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。

《報(bào)告》認(rèn)為，一方面，弱化土地財(cái)政，將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以像過(guò)去一樣為地方財(cái)政帶來(lái)源源不斷且保持增長(zhǎng)的收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，土地財(cái)政不是長(zhǎng)久之計(jì)。

《報(bào)告》表示，地方政府在房地產(chǎn)政策調(diào)控上松綁需求迫切，本輪調(diào)控政策已見(jiàn)底。樓市不景氣影響土地市場(chǎng)，地方政府渴望樓市松綁。2018年12月，菏澤、廣州、珠海等地調(diào)控政策松綁。2019年1月，北京孫河預(yù)出讓宅地取消限價(jià)。在地方政府財(cái)政壓力較大的背景下，預(yù)計(jì)2019年會(huì)有更多的城市在“房住不炒”的大前提下出現(xiàn)政策松動(dòng)和微調(diào)。（中新經(jīng)緯APP）