房屋空置稅要來(lái)了？近日，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據(jù)演講實(shí)錄，仇保興認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行分類，率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制住房投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再?gòu)娜莸乜紤]物業(yè)稅如何開(kāi)展，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。

此觀點(diǎn)引發(fā)了對(duì)空置稅的熱議。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章表示：“仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認(rèn)為房地產(chǎn)稅要從容處理，意思是說(shuō)‘急不得’?！?/span>

空置稅在國(guó)外很常見(jiàn)，在國(guó)內(nèi)也已經(jīng)討論多年，但遲遲沒(méi)有在政策層面開(kāi)始執(zhí)行。新京報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“空置”的界定是一大難點(diǎn)，在實(shí)際中難以操作；其次，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)情況之復(fù)雜，也使得相關(guān)部門對(duì)這一調(diào)控工具保持謹(jǐn)慎態(tài)度?？罩枚惸芊裉嵘课菘罩贸杀疽詼p少投機(jī)投資性需求為市場(chǎng)所期待。

1 房屋空置稅要來(lái)了？

仇保興再提空置稅，賈康稱“是一個(gè)美好的愿望”

10月9日，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興提出，可通過(guò)征收空置稅以遏制住房投機(jī)泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段在發(fā)生變化，由過(guò)去中央集中發(fā)力調(diào)控到區(qū)域分散調(diào)控，從行政命令調(diào)控到利用稅收、信貸等工具調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)看空置稅、消費(fèi)稅都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

空置稅主要是針對(duì)空置住房。仇保興提出，住房需求逐漸減少是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的報(bào)告，法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家在城鎮(zhèn)化率峰值過(guò)去之后，人均住房面積約為35-40平方米。我國(guó)絕大多數(shù)省份人均住房面積已經(jīng)達(dá)到這個(gè)數(shù)值，這意味著我國(guó)三四線城市的住房空置率會(huì)逐步上升，許多地方當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象會(huì)加劇。這也意味著，一線城市隨著人口的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲的壓力非常巨大。

賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章認(rèn)為，以空置稅促成房地產(chǎn)健康發(fā)展，是一個(gè)“美好的愿望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實(shí)，是當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，目前還沒(méi)有看到比較好的解決方案。

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行空置稅的條件還不成熟，類似空置稅需要社會(huì)征信水平和體系建設(shè)達(dá)到一定程度，尤其是形成失信的約束機(jī)制，這樣整個(gè)社會(huì)的遵從成本降低，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假，因?yàn)槌杀咎撸挥羞@樣空置率的執(zhí)法成本才能達(dá)到一個(gè)理想狀態(tài)。

2 空置稅怎么征收？

香港今年開(kāi)征空置稅，繳稅金額為年租金2倍

空置稅簡(jiǎn)言之就是對(duì)空置的房屋收取一定的稅收，在國(guó)外較為普遍，法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等很多國(guó)家均征收空置稅。以法國(guó)為例，房子空置一年需繳納房?jī)r(jià)的10%，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%，并且同時(shí)附加稅金總額9%的手續(xù)費(fèi)。

據(jù)香港特區(qū)政府官網(wǎng)，今年6月，香港宣布對(duì)一手房開(kāi)征空置稅，對(duì)空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“額外差餉”（即空置稅）。

香港的這一稅率實(shí)際上很高，香港的“差餉”（即土地稅）征收率為租值的5%，空置稅則高達(dá)200%。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報(bào)率為2.5%計(jì)算，空置稅率按租金兩倍征收，大約等于樓價(jià)的5%。舉例來(lái)看，一套月租金為10000港元的房子，年租金12萬(wàn)港元，需繳納空置稅24萬(wàn)港元，而這套房子的售賣價(jià)格可能只有約480萬(wàn)。

香港對(duì)于空置稅的征收方法是，所有獲發(fā)占用許可證達(dá)12個(gè)月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報(bào)房屋的使用情況，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過(guò)六個(gè)月時(shí)間未作居住或出租用途，該房屋會(huì)被視為“空置單位”，業(yè)主需要繳付空置稅。

3 空置率到底有多高？

標(biāo)準(zhǔn)不一；按國(guó)際慣例，空置率5%-10%為合理區(qū)間

中國(guó)的房屋空置率到底高不高？目前較為權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告。該報(bào)告指出，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數(shù)值高于其他很多國(guó)家和地區(qū)，2011年美國(guó)空置率為2.5%，歐盟主要國(guó)家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。

中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁對(duì)新京報(bào)記者表示，該中心在持續(xù)進(jìn)行追蹤調(diào)查，目前可以透露的是，2017年的更新數(shù)據(jù)與此前的數(shù)據(jù)相差不大。

另一個(gè)較為可信的數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家電網(wǎng)的調(diào)查。今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過(guò)20度為“空置”標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結(jié)果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%。

按照國(guó)際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間，10%-20%是危險(xiǎn)區(qū)間，超過(guò)20%為嚴(yán)重?cái)D壓。無(wú)論采用上述何種標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)空置率都偏高。

盤和林對(duì)新京報(bào)記者表示，很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去界定什么樣的狀態(tài)算空置，即使理論上有，在實(shí)踐中也很難操作。國(guó)外學(xué)者計(jì)算空置率時(shí)，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子。國(guó)內(nèi)的學(xué)者，有的是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來(lái)計(jì)算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國(guó)內(nèi)與國(guó)外學(xué)者計(jì)算空置率的方法并不一致，因此用國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量空置率是否過(guò)高，缺乏科學(xué)性。

此外，我國(guó)房屋持有者與國(guó)外也不相同，國(guó)內(nèi)很多是為兒女未來(lái)上學(xué)、結(jié)婚等目的而購(gòu)房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說(shuō)，我國(guó)的空置率應(yīng)該要比國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)高才符合真實(shí)情況。比如說(shuō)，國(guó)外超過(guò)20%就被視為危險(xiǎn)信號(hào)，而國(guó)內(nèi)可能在30%以內(nèi)都是相對(duì)合理的水平。