萬科喊出“活下去”、多地樓盤打折促銷、“金九銀十不再”——近期的房地產(chǎn)市場話題不斷。如何看待當(dāng)前的市場、房地產(chǎn)未來的市場地位如何、三四線城市的市場是否有泡沫？

新京報就這些問題采訪了財政部財政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康。在賈康看來，現(xiàn)在的市場調(diào)整，仍然是新一輪的“打擺子”過程中的波動，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。此外，他還表示，目前一線城市已經(jīng)沒有了泡沫，部分三四線城市顯現(xiàn)出了可能的泡沫化特征。

對于行政手段的調(diào)控政策，賈康認(rèn)為行政手段的調(diào)控治標(biāo)不治本，關(guān)鍵是要在基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面做出應(yīng)有的實事，調(diào)控迫切需要進(jìn)行階段轉(zhuǎn)換。

“一些局部市場的變化

并不能直接代表全局”

新京報：不少人提出房地產(chǎn)業(yè)寒冬將至或者市場將迎來拐點，你如何看當(dāng)前的市場？

賈康：萬科郁亮此前說房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進(jìn)入了“白銀時代”?，F(xiàn)在萬科喊出“活下去”，比照郁亮的說法，是不是現(xiàn)在的市場進(jìn)入把生存下去作為任務(wù)和挑戰(zhàn)的“黑鐵時代”？

“白銀時代”仍是“含金量”很高的時代，但市場分化已趨明顯，不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)主體都賺錢了，有些可能無錢可賺。而從“白銀時代”往下轉(zhuǎn)入的“黑鐵時代”，市場仍然有賺錢的機(jī)會，但要應(yīng)對更激烈的競爭，賺錢更不那么容易了。那么，房地產(chǎn)市場是不是演變到要打開新的“黑鐵時代”？從中國總體情況看，我覺得這樣的認(rèn)識還是過于簡單化了。

的確，最近廈門的房地產(chǎn)市場在降價，也有一些一二線城市市場在“變冷”。但一二線城市的價位總體相對穩(wěn)定，只是出現(xiàn)了交易不活躍、市場偏冷的跡象。這種現(xiàn)象主要源于此前行政性手段的調(diào)控，加上各種不明朗的猜測和困惑交織，出現(xiàn)了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現(xiàn)象?？梢哉f，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來的局面，并不能表明一線城市的房地產(chǎn)市場根本性的拐點已到，以及未來房地產(chǎn)市場就沒有前景了。

地方政府在“打擺子”式調(diào)控中，已經(jīng)走了好幾輪。從過去的經(jīng)驗看，到了某一個臨界點之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地產(chǎn)市場要適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大勢，要適應(yīng)人民群眾對包括住房在內(nèi)的美好生活的追求，客觀上要求放松行政性手段的管制，使得供給側(cè)更多的差異化供給涌流出來。此外，客觀地看，地方政府的財政收入和房地產(chǎn)也有內(nèi)在關(guān)聯(lián)，需理性處理相關(guān)的財源建設(shè)機(jī)制。

當(dāng)然，并不能否認(rèn)的是，在一些局部地區(qū)確實需要有階段性下調(diào)這樣的修正。但從全局來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)遍布700多個大中小城鎮(zhèn)區(qū)域，在市場分化的背景下，一些局部市場的變化并不能直接代表全局。

總體來說，沒有理由認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已出現(xiàn)了一去不回頭的拐點，現(xiàn)在的市場調(diào)整，仍然是在市場分化明顯的特征下，新一輪的“打擺子”過程中出現(xiàn)的波動。在“打擺子”式的新一輪波動中談?wù)摳?/span>本性拐點的意義，就明顯不足，我不認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)“寒冬論”、“拐點論”說法。

“房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”

新京報：按照你剛提到的說法，房地產(chǎn)未來仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？

賈康：從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的縱深和空間看，把戶籍人口的城鎮(zhèn)化率（42%），結(jié)合著考慮常住人口的城鎮(zhèn)化率（58%），中國真實的城鎮(zhèn)化水平充其量50%,未來還有20個點左右的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，房地產(chǎn)一定仍將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的供給必須適應(yīng)未來還會有幾億人從農(nóng)村進(jìn)入城市，同時居民在收入水平提高過程中，對居住的要求還會升級，這種對大量房地產(chǎn)的有效供給的需求是大勢所趨。從這個意義上看，不走完城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期，談?wù)摗笆袌鲆蝗ゲ换仡^的調(diào)整”這個拐點論的說法，沒有道理。

如果把房地產(chǎn)的支柱作用發(fā)揮好，會帶來很多正面的效應(yīng);發(fā)揮不好，會引起民眾的不滿、損害經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。所以，房地產(chǎn)業(yè)不光是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且要特別注意，是要能夠使國民經(jīng)濟(jì)得到健康發(fā)展的重點支柱產(chǎn)業(yè)。

在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展中，城鎮(zhèn)區(qū)域的國土開發(fā)、不動產(chǎn)優(yōu)化配置，以及這種開發(fā)優(yōu)化配置過程中的有效供給，需要有更高水平的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理方案，這個優(yōu)化機(jī)制就是長效機(jī)制。這一機(jī)制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等領(lǐng)域，這些制度改革要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)揮正面的支柱作用，而不是屢屢?guī)砝_和壓力。

新京報：從今年情況看，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是否會對經(jīng)濟(jì)有影響？

賈康：有人對今年的市場看法比較悲觀，這是因為有像廈門這種城市在很長一段時間市場發(fā)展強勁，突然一下子似乎不行了，還有北京這樣的一線城市市場成交量大降，再加上地產(chǎn)商打出了“活下去”的標(biāo)語。就全國而言，這仍只是市場分化的一個側(cè)面。

實際上，在部分地方市場低迷的同時，一些調(diào)控不到位或者行政手段力度不高的地區(qū)，出現(xiàn)了市場熱度上升的情況。比如，一些三四線城市正在顯現(xiàn)新的機(jī)會，一些地產(chǎn)商正在這些區(qū)域不動聲色地高歌猛進(jìn)。房地產(chǎn)市場促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮，給當(dāng)?shù)卣畮硪恍┡c房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的本地收入與百姓就業(yè)、轄區(qū)繁榮等政績。

整體看，今年的房地產(chǎn)市場還不會給中國經(jīng)濟(jì)帶來特別大的影響，但其后的調(diào)控優(yōu)化問題應(yīng)當(dāng)值得高度重視。

部分三四線城市顯現(xiàn)出了

可能的泡沫化特征

新京報：普通居民最關(guān)注房價。大家近兩年討論比較多的是，房地產(chǎn)稅能否抑制房價。

賈康：房價的變化不是由稅制這一單一因素所決定，是多種因素的合力形成了房價的演變。比如，房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度建設(shè)中的土地改革涉及土地的供應(yīng)，這個和房價有關(guān);投融資制度能不能更好地調(diào)動社會資金來增加有效供給，也和房價有關(guān)。

對于房價來說，正常健康的稅制是不可少的因素之一。但它不是唯一的決定因素，不能指望只靠房地產(chǎn)稅這個單打一的方式去解決房價問題。但是，該做的稅制改革不做，該去建立的稅制不去建，一定是不負(fù)責(zé)任的，房地產(chǎn)稅改革是建立長效機(jī)制的必選項。

新京報：現(xiàn)在三四線城市房價上漲過快，是不是有了泡沫？

賈康：不能簡單說，一個城市房價漲了多大幅度，就一定是泡沫。從較長時間段來看，中心區(qū)房價的總趨勢是上漲的，而且在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，房價上漲幅度要比其他一些形態(tài)的商品價格上漲的幅度會更大一些。

泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破滅后，才可以認(rèn)定此前存在有泡沫。如果總是感覺有泡沫，但泡沫并沒有破裂，它可能還不是我們說的負(fù)面意義上的泡沫。

房地產(chǎn)市場的泡沫，主要伴隨著不良炒作。前些年部分一二線城市的泡沫化問題主要體現(xiàn)在肆無忌憚的炒作、快進(jìn)快出的短期投機(jī)行為，這些炒作推高房價，很容易產(chǎn)生泡沫。而現(xiàn)在在嚴(yán)厲的行政手段打壓之下，北上廣深已經(jīng)沒有了這種肆無忌憚炒作存在的空間。可以說，一線城市目前已沒有什么泡沫可言，可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。

總體看，不能說三四線城市普遍出現(xiàn)泡沫化的壓力。確實，我們現(xiàn)在接觸到的一些三四線城市的市場升溫過快、房價猛漲、老百姓不滿意，顯現(xiàn)出了可能的泡沫化特征。如果這些三四線城市沒有更好的經(jīng)濟(jì)手段為主的制度約束，很容易在一定發(fā)展階段又落入過度炒作的不良狀態(tài)。

現(xiàn)在不少三四線城市的主要矛盾已不是去庫存，需要警惕的是，不要在市場熱度上來后，重蹈一二線城市的覆轍，一定要借鑒一二線城市的經(jīng)驗教訓(xùn)，防患于未然。

“在基礎(chǔ)制度方面要做出實事

調(diào)控迫切需要進(jìn)行階段轉(zhuǎn)換”

新京報：現(xiàn)在看調(diào)控是否有必要繼續(xù)？

賈康：房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)有效的供給，以滿足人民群眾不同層次的住房需求。

目前北京這樣的一線城市，一方面，很多人的購買能力只能走保障房的軌道，通過公租房和共有產(chǎn)權(quán)房解決住房問題，但目前政策還沒有給出相對理想的全面解決方案;另一方面，因為各種限制，有支付能力的人很多又無法購買改善性住房。

不能提供有效的、多樣化的供給，不優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，單純的行政手段的調(diào)控治標(biāo)不治本，還積累不良的副作用。要真正改變治標(biāo)不治本的局面、真正解決房地產(chǎn)市場問題，要在健全法制的情況下，積極用經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)替代行政手段，建立起房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，在基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，要做出應(yīng)有的實事。這是政府調(diào)控中一個迫切需要進(jìn)行的階段轉(zhuǎn)換。

同時必須注意的是，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，要帶出供給體系質(zhì)量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類型，到底怎么認(rèn)識、怎么看待、怎么樣有合理的對策？一定要有一個高水平的、通盤考慮的定制化解決方案，而不只是一些簡單化的行政手段。

新京報：但長效機(jī)制遲遲沒有落地。

賈康：長效機(jī)制建設(shè)是一個攻堅克難、慢變量演變的過程。比如說，房地產(chǎn)稅說了5年之內(nèi)啟動立法，但何時啟動，現(xiàn)并不清楚，啟動后要走多長時間的立法過程，也不知道。

制度建設(shè)是慢變量的過程，但市場總是動態(tài)的，老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下，只能標(biāo)本兼治，但治本為上，長期的制度建設(shè)追求結(jié)合短期行政手段調(diào)控，要把短期與中長期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時，大方向是行政手段的調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)手段為主，從而尋求市場的長治久安。