值此經(jīng)濟和政策形勢變化之際，中國房地產(chǎn)究竟面臨怎樣的未來？房價真的不會漲了嗎？房企接下來怎么走？我們不妨聽一聽來自房地產(chǎn)前線的聲音和觀點。

下文是陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌在觀點博鰲房地產(chǎn)論壇上的發(fā)言整理，對于房地產(chǎn)進入“冰河期”后，企業(yè)該如何平安度過，他給出了自己的建議。

演講部分

首先來講房地產(chǎn)是不是進入了冰河期？感覺好像是進入了冰河期，家家都在叫苦，從這兩天的情況來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺是“冰河期”可能稍微嚴重了一點。

什么叫冰河期？那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經(jīng)過一段時間之后，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。所以我想我們房地產(chǎn)市場到目前為止，應(yīng)該還沒到一個冰河期。

沒到冰河期，有幾個觀點可以去看一看，短期的政策是一個短期行為，不能代表房地產(chǎn)真實的現(xiàn)狀，另外房地產(chǎn)的根本動力我認為沒有變。

房地產(chǎn)過去幾年有幾個動力，比如城鎮(zhèn)化的因素，地方政府對財政的需求方面，人們對美好生活的需求方面，以及房地產(chǎn)增值保值的功能，以及我們金融對房地產(chǎn)的支持，這些因素沒有變。

目前我們的大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，需求量仍然是很大的，這個情況也沒變。另外1-7月份，每家房地產(chǎn)公司的銷售都不錯，只要房子能推出來，也很好賣，我覺得需求方面仍然是旺盛的。另外一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒掛的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，所以房地產(chǎn)市場沒有理由不看好，這是我的觀點。

目前房地產(chǎn)市場，房企到底存在什么樣的問題？我自己感受到大概有4個方面的問題可能急需解決。

第一是2016、2017年兩年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調(diào)控，特別是2018年，很多公司對未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標(biāo)，導(dǎo)致投資額的劇增，應(yīng)收款也在劇增，借貸比例高居不下，這是一個當(dāng)前的情況。

第二是家家都在喊著高周轉(zhuǎn)，但是對真正高周轉(zhuǎn)的意義并不了解，其實高周轉(zhuǎn)要求從每個環(huán)節(jié)來保障高周轉(zhuǎn)，實際上我們好多企業(yè)叫喊的高周轉(zhuǎn)，不是真正意義的高周轉(zhuǎn)。

第三是很多企業(yè)規(guī)模上去了，但是后續(xù)的施工管理、品質(zhì)管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導(dǎo)致了客戶滿意度的下降。

第四，發(fā)展是硬道理，但是發(fā)展的過程中，大量的企業(yè)都是杠桿放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地產(chǎn)整個的規(guī)模的上升是靠高杠桿，這也是事實。

這四個方面的原因如果不改善，有可能這一次冰河期的房地產(chǎn)市場到來，會產(chǎn)生一些非常大的影響或者沖擊。

我有幾條建議：

第一，還是要重新回歸到重視現(xiàn)金流管理。房地產(chǎn)企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理。

在這種情況下，現(xiàn)金流管理有幾種方式，一是把增長的目標(biāo)下調(diào)一些，原來可能增長30%、50%，現(xiàn)在調(diào)整到增長5%到10%就可以了，一個行業(yè)能保持5%到10%的長期增長，那是非常了不起的行業(yè)，所以這個目標(biāo)可以下調(diào)一些。

二是買地的節(jié)奏控制一下，原來因為對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節(jié)奏就很快，現(xiàn)在是不是把節(jié)奏稍微控制一下。

三是內(nèi)部的庫存盡快的清理，把它變成現(xiàn)金。

四是融資方面做一些調(diào)整，我們知道什么能做，什么不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。

五是在未來半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來抓。

第二是找到合適自己的安全點。

每個企業(yè)發(fā)展過程中，實際上對風(fēng)險控制的意識是不一樣的，有些企業(yè)可能追求高風(fēng)險下的高成長，有些企業(yè)可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業(yè)自己心里的安全點在哪里，這個一定要找到。

這個安全點是什么呢？就是在萬一市場出現(xiàn)了極端的情況下，你怎么讓企業(yè)還能活下來，所以你一定要保證未來的3個月、6個月甚至9個月可以動用的現(xiàn)金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發(fā)展上就會遇到大的麻煩。

第三，高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險最根本的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)不管怎么轉(zhuǎn)型，我一直強調(diào)還是要算賬，算賬的根本目的就是高周轉(zhuǎn)，如果你做不到高周轉(zhuǎn)，其實你的壓力是非常大的。

因為我們現(xiàn)在融資難，融資成本也很高，基于這兩個因素必須要求你高周轉(zhuǎn)，如果你做不到高周轉(zhuǎn)，你在這個行業(yè)繼續(xù)去做生意可能要小心。這個行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。

什么叫高周轉(zhuǎn)？就是買完地之后快開工、快銷售、快資金回籠。高周轉(zhuǎn)并不是讓你施工的工期縮短，并不是影響你的品質(zhì)，而是很快的通過你的銷售把錢拿回自己的口袋，然后用這個錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動你的建筑，但是你的施工期該多長還是多長，你的施工品質(zhì)還是要保證，這是兩碼事。

所以我們不要把這個混淆了，以為高周轉(zhuǎn)就放松了品質(zhì)的要求或者工期的要求，這是不允許的。所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業(yè)文化或者企業(yè)的品質(zhì)追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。

第四，動態(tài)監(jiān)測，順應(yīng)大道。

市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發(fā)生新的變化，所以我們對市場不需要太悲觀。但怎么看一個市場，我覺得有幾個層面，看國家的層面，看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向榮。

然后從行業(yè)的角度來看，我們進行行業(yè)之間的比較，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個最好的行業(yè)，其它的行業(yè)我不了解，但從很多的資料和報告來講，我們會認為房地產(chǎn)行業(yè)是一個最好的行業(yè)。

從企業(yè)層面來講，每個企業(yè)在發(fā)展過程中，對自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個企業(yè)自己要知道自己的優(yōu)勢在哪里，弱勢在哪里，所以要均衡地發(fā)展，把自己的短板盡快補上，只有補上之后，你才能有一個很好的發(fā)展。

從財務(wù)方面，當(dāng)然你要了解自己的家底，你要確保你在最極端的情況下，3-6個月有沒有錢讓你渡過這個難關(guān)，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果渡不過，你就要想辦法把你的凈現(xiàn)金流，特別是可以動用的現(xiàn)金流占比提高到10%左右，要能滿足三個月甚至半年的剛性支付。

所以從整個大勢來講，大勢不錯、行業(yè)不錯，關(guān)鍵看企業(yè)怎么做，這是我對房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)監(jiān)測的一些基本認識。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。

如果未來發(fā)展沒有位置好的便宜的土地，這個企業(yè)要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機，怎么樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關(guān)鍵的。比如說幾個月之前我們想買的地買不了，可能現(xiàn)在就能買，當(dāng)時的價格推得很高，條件要的很高，現(xiàn)在市場變了，可能現(xiàn)在的地就會便宜，位置還會好，如果你有多余的錢，我覺得還是要買地。

第六，逆勢增長，彎道超車。最近有篇報告有專家講逆勢增長、彎道超車是不可能的。其實什么事情都是辯證的，它不是絕對的，我認為危就是機，大危就是大機。這次中美貿(mào)易的摩擦，包括大家對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很多像冰河期的這么一種觀念，我覺得就是大危。

在這個大危的時候，我的理論應(yīng)該是大機，這時候才能展現(xiàn)你這個企業(yè)在這個時間段，有可能在某幾件事情的選擇上選擇對了，企業(yè)才能上臺階，才能把原來想超越的一些目標(biāo)超越，所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關(guān)系，不要太悲觀。

這是我聽了兩天的專家們的討論之后給出的6個方面的建議。

最后的結(jié)論，中國房地產(chǎn)市場永遠有機會，關(guān)鍵是你怎么做。短期之內(nèi)是有必要通過盤活你的資產(chǎn)，擴大有效的融資，最大限度地儲存現(xiàn)金，確?，F(xiàn)金占資產(chǎn)比15%以上。今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把財務(wù)資源在這個階段配置好，保證你的安全運行，迎來更好的發(fā)展。

采訪部分

陽光城今年的規(guī)劃，全年業(yè)績目標(biāo)定為“上千億”，但是具體超過1000億多少，這個沒有限制。陽光城今年上半年的新增貨值已經(jīng)達到1500多億元，年度業(yè)績規(guī)模上千億沒有問題。

土地獲取方式上，陽光城擅長的并購手段，在去年至今獲得的土地中占比依然很高，在50%以上，陽光城依然會發(fā)揮并購優(yōu)勢，積極擴大規(guī)模。

但具體在哪兒拿地，規(guī)模擴大到什么程度，還是要算賬。陽光城對新購?fù)恋叵鄳?yīng)地設(shè)立了三條管理底線：新項目全周期的回報不低于10%；股東的年化資金回報率不低于30%；并且項目要符合陽光城的“雙贏”跟投制度。

企業(yè)得順勢而為，做自己能控制得了的事情，控制不了的事情風(fēng)險太大。這么多城市，東邊不能做就去西邊，北邊不能做就去南邊。

企業(yè)都有追求高周轉(zhuǎn)的愿望，但高周轉(zhuǎn)率跟質(zhì)量不應(yīng)該聯(lián)系在一起，兩者不能掛鉤，質(zhì)量一定不能受影響。周轉(zhuǎn)率是要求快開發(fā)快銷售快回籠，但物理上的施工周期該多長還是多長，不能縮短工期。