近日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)在海南三亞隆重舉行，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)表了題為《房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與租購并舉》的演講，她表示，在現(xiàn)有情況下，指望房?jī)r(jià)下降是不可能的，當(dāng)務(wù)之急是調(diào)整房?jī)r(jià)收入比，因此需要提高居民的可支付力。

她還認(rèn)為，租購并舉對(duì)于調(diào)控的意義非凡，堪稱又一次房改。但我國住宅產(chǎn)品的租金收益率太低，必須有大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)。

租購并舉是又一次房改

聶梅生表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是與改革搭配進(jìn)行的，不太可能在短期完成。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，與一系列的房改是有關(guān)系的。

具體而言，第一階段是上世紀(jì)90年代末提出的以經(jīng)濟(jì)適用房為核心的住房制度的改革。第二階段是在土地招拍掛制度建立之后，用商品住宅解決保障房的問題，即用市場(chǎng)化的方式解決經(jīng)濟(jì)適用房。第三階段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四階段就是租購并舉?！斑@是根本性的房改。”她說。

但要實(shí)現(xiàn)租售并舉，必須大幅提高租賃市場(chǎng)的交易規(guī)模。“并舉是什么意思？不能說一半一半，起碼也是四六開。2017年房地產(chǎn)的銷售額大概是13.3萬億，租房交易額一萬億都不到?！?/span>

聶梅生提出建立租購并舉機(jī)制的三個(gè)途徑，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)、降低地價(jià)、提高租金收益率。其中，提高租金收益率有助于大型金融機(jī)構(gòu)介入。

具體而言，建立租購并舉是用提高支付能力的方式逐步降低房?jī)r(jià)收入比；通過多種供地方式降低土地使用成本，租賃部分的土地一定不能采用招拍掛的方式供應(yīng)。

在租金收益率方面，聶梅生提及她此前到美國考察的經(jīng)歷，她發(fā)現(xiàn)，過去5年里，美國租金收益率最高的物業(yè)是養(yǎng)老板塊，收益率為14%-15%，排第二的是工業(yè)廠房部分。而公寓部分，過去5年的租金收益率都在9%。對(duì)比之下，我國公寓的租金收益率僅為1%左右。

“中國的（公寓）租金收益率亟需調(diào)整，起碼要達(dá)到4%—5%，像德國和加拿大這樣的數(shù)據(jù)（水平），才會(huì)有大機(jī)構(gòu)進(jìn)來，才會(huì)從金融方面實(shí)現(xiàn)并舉?！甭櫭飞缡钦f。

具體而言，她認(rèn)為，必須有大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，建立投資平臺(tái)，并啟動(dòng)租房市場(chǎng)的金融支持，如建設(shè)貸款、租房方的消費(fèi)金融、持有方的資產(chǎn)證券化等。

“三代人供一套房”不合理

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲1.1%，漲幅創(chuàng)下最近一年多來的高點(diǎn)；同比上漲5.8%，連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。

這種變化是在今年第二季度市場(chǎng)交易升溫的刺激下實(shí)現(xiàn)的。上海易居研究院表示，全國房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后，5月重新回到了“偏熱”區(qū)間，6月進(jìn)一步觸及“偏熱”區(qū)間。

聶梅生認(rèn)為，“中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了20年，降房?jī)r(jià)是不可能的。去年（調(diào)控）這么高壓，房?jī)r(jià)都沒有下降?！?/span>

她提到，貸款買房，月供不應(yīng)當(dāng)占到工資的60%。而我國目前的情況是，“月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子?！?/span>

她還列舉了另一個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比。該指標(biāo)的合理范圍是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍?！胺?jī)r(jià)和收入差距過大，在大城市是非常明顯的，中小城市相對(duì)好一點(diǎn)?！?/span>

聶梅生認(rèn)為，從目前的調(diào)控來看，房?jī)r(jià)下降不大可能，當(dāng)務(wù)之急是調(diào)整房?jī)r(jià)收入比，因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等于收入，應(yīng)該要減少居民稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

6月29日，中國人大網(wǎng)公布《中華人民共和國個(gè)人所得稅法修正案（草案）》全文，并向社會(huì)公開征集意見，這是個(gè)稅法自1980年出臺(tái)以來第七次大修。草案中提到個(gè)稅起征點(diǎn)由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；優(yōu)化調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大較低檔稅率級(jí)距；首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。專家表示，此次個(gè)稅法的修改將大大減輕居民的稅收負(fù)擔(dān)。