這幾年，房地產(chǎn)市場按下葫蘆浮起瓢，一二三線城市輪番上漲。其中，最讓人意外的是，在嚴(yán)密調(diào)控之下，去年三四五線城市還是出現(xiàn)了房價大漲。為何在許多庫存壓頂、人口凈流出、經(jīng)濟競爭力弱的小城出現(xiàn)了普遍的房價上漲？

這里面的奧秘就是棚改貨幣化安置疾速推進。2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積15%。2017年的數(shù)據(jù)尚未公布，但貨幣化安置比例會大幅提高，棚改戶購房面積占比可能會接近20%。

這是一場人為制造的天量購房需求，棚改戶大規(guī)模集中入市直接導(dǎo)致了2017年三四五線城市房地產(chǎn)銷售火爆，房價狂飆。

本文試圖探尋十多年發(fā)端于遼寧撫順的棚改，如何一步步登入中國今年宏觀政策的皇冠之路，進而如何導(dǎo)致了去年小城市房地產(chǎn)銷售的火爆。

正文：

關(guān)鍵瞬間

2004年12月26日，東北的撫順零下29度，白雪覆蓋在低矮、破敗的棚屋上，很多房子有裂縫寒風(fēng)呼嘯里往里灌，大白菜都凍成了冰棍。

當(dāng)時誰也沒有想到，這里后來會成為影響中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場走向的重要場地。

這一天，剛剛履新遼寧書紀(jì)第12天的李總來到這里看望困難群眾，他先去了茨溝棚戶區(qū)，李總問當(dāng)?shù)氐?span style="text-indent: 2em;">領(lǐng)導(dǎo)：還有沒有更困難的？他們共同回答說：莫地溝。

他們來到了莫地溝，在一部六集紀(jì)錄片《世紀(jì)變遷——遼寧城市集中連片棚戶區(qū)改造紀(jì)實》中仍可以看到當(dāng)時的場景。當(dāng)李總出來時，一群居民圍住了他，讓他不要來了，“不解決問題來了來了也是白來”。李總當(dāng)場承諾，今后就是砸鍋賣鐵也要改造棚戶區(qū)。許多人在多年以后仍清晰記得“砸鍋賣鐵”這四個字。

4天后，在遼寧省 委九屆八次會議上，李總將棚改列為全省“一號民生工程”。在當(dāng)時的條件，這樣做很不容易。遼寧的棚改其實很早就開始，但經(jīng)濟困難、缺乏資金支持，有心無力。

遼寧省兩會結(jié)束后，據(jù)媒體報道，當(dāng)年3月，開行率先向遼寧棚改項目發(fā)放30億貸款，注入了啟動資金。這樣的支持可謂雪中送炭。4月份，遼寧全省的棚改在莫地溝拉開序幕。

遼寧的棚改，可以說得到了上上下下、方方面面的贊譽，當(dāng)?shù)鼐用窀屑げ槐M，中央領(lǐng)導(dǎo)也多次肯定。

此后，棚改政策走向全國。2008年，為了應(yīng)對全球金融危機的影響，國務(wù)院發(fā)布了擴大內(nèi)需的“國十條”，棚改被列入其中。2009年末，住建部、發(fā)改委、財政部等五部委發(fā)布了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。

這份文件指出，“實施棚戶區(qū)改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點?！贝藭r，棚改已經(jīng)開始“變形”，它不完全是一個民生工程，而且還是一個發(fā)展工程，承擔(dān)穩(wěn)增長的重任。

但對棚改而言，真正具有轉(zhuǎn)折性的一幕是在2014年，莫地溝視察的十年后。

2014年3月底， “兩會”結(jié)束后，李總開始了外出考察，第一站選在了遼寧。這是他當(dāng)選總里后第一次回來。在沈陽遠大集團，他對道路旁聞訊趕來的職工說，“七年以前，我離開遼寧，七年以后，我再次來到遠大?！?/span>

離開遠大集團后，他去了一家小額貸款公司和農(nóng)業(yè)銀行。臨上車離開時，李總特地回頭叮囑農(nóng)行負(fù)責(zé)人，要求他服務(wù)好“三農(nóng)”，加大對棚戶區(qū)改造的支持。

《遼寧日報》對上述細(xì)節(jié)有詳細(xì)的報道。李總在遼寧時的搭檔、遼寧省省長陳和央行行長周小川都全程陪同考察。

隨后，李總來到內(nèi)蒙，考察了赤峰市的一處棚戶區(qū)，畫面中，他鉆進一間半地下室看望居民。這只是李總?cè)蝺?nèi)無數(shù)次考察棚戶區(qū)中的一次，但這次卻有了非同尋常的意義。幾天后，4月2日，國務(wù)院召開了一次對棚改而言具有重要意義的一次常務(wù)會議。月底，遼寧省長陳進京履新住建部書紀(jì)。

這次常務(wù)會議將棚改行動大幅升級，讓開行大力支持棚戶區(qū)改造，開行專門成立了住宅金融事業(yè)部。

此時，可以說是人、財、事萬事俱備，只待大干一場。

央行和開行加持

但是開行到底要如何支持棚改，外界并不知道細(xì)節(jié)。畢竟，開行一直支持棚改，現(xiàn)在能有什么不同？

到了2014年年中，市場突然出現(xiàn)傳言，開行獲得了央行上萬億的再貸款資金支持，用于棚改。

開行當(dāng)年二季度的工作會議似乎也顯示了不同尋常，在二季度，開行的棚戶區(qū)改造貸款大大增加。其中，自4月2日國務(wù)院常務(wù)會議以來，發(fā)放了1949億元，同比增長433%。當(dāng)年6月26日，銀監(jiān)會批復(fù)開行籌建住宅金融事業(yè)部。

但是對于萬億的傳言，市場并不完全相信，因為通過分析當(dāng)年央行第二季度的資產(chǎn)負(fù)債表，并沒有大規(guī)模的擴張。如果開行獲得了如此天量的資金，央行的資產(chǎn)負(fù)債表會有顯示。

央行官方則遲遲不回應(yīng)市場的傳言。直到次年，央行要再次動用PSL工具時，上述消息才得到了官方證實，2014年央行通過PSL工具向開行提供了3831億元資金，2015年前5個月提供了2628億元。

央行的公告稱，“2014年4月25日，為貫徹落實國務(wù)院第43次常務(wù)會議精神，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。”

后來，央行承諾按月公開PSL數(shù)據(jù)，在2015年9月以前，PSL工具就開行獨享，余額達到9589億，接近萬億。從當(dāng)年10月開始擴圍，三大政策性銀行共享。而今截至2018年2月，PSL余額已接近3萬億。

這種專門針對開行或政策性銀行的PSL工具一度引起了較大爭議，一是初期操作不透明。二是為政策性銀行量身訂做的定向貨幣政策存在爭議。

有了央行和開行的加持，棚改突飛猛進。2013年的目標(biāo)是304萬套，2014年的目標(biāo)升為470萬套以上，2015年則再提升為580萬套。2016年則為600萬套（實際開工606萬套）。2017年棚改實際開工再創(chuàng)新高達到609萬套，棚改規(guī)模連年攀升。

此時，全國的房地產(chǎn)市場庫存壓頂，三四五線城市尤其明顯，但棚改房帶來的增量還在不斷入市。

怎么辦？去庫存需要新思維。

天量購買力

從2014年下半年開始，住建部就開始探索棚改與去庫存相結(jié)合的方式，這就是貨幣化安置方式。

棚改貨幣化安置早已有之，但是初期并未鼓勵，而是由棚戶區(qū)居民自愿選擇。但到了2015年中，住建部就開始力推貨幣安置了。

當(dāng)時中國經(jīng)營報引述一位地方住建廳官員的話稱，“最近部里面開了一個座談會，主題是關(guān)于棚戶區(qū)改造工作推進和落實的。在這個會上，提到了要通過完善政策、制定指導(dǎo)意見，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。”

住建部多位官員不斷地公開表態(tài)，鼓勵棚改貨幣化安置，這成為政策主軸。2015年6月，副部長王寧出席國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表態(tài)，鼓勵棚戶區(qū)改造貨幣化安置。

2016年3月兩會期間的記者會，住建部副部長倪虹在回答記者關(guān)于棚改貨幣化安置的問題時列舉了這樣做的許多好處，其中一條是，“也有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的去庫存。去年看，棚改貨幣化安置的比例達到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭向50%努力，可以說對于消化庫存是一舉雙得?！?/span>

這一目標(biāo)基本實現(xiàn)了，2016年，貨幣化安置比例已經(jīng)達到了48.5%，同比提高了18.6個百分點。但推動貨幣化安置的力度在2017年并沒有減弱，反而在繼續(xù)加強，重點是三四線和縣城。

2016年底，住建部和財政部專門就棚改貨幣化安置發(fā)文，“省級財政部門會同住建部門向市縣分解下達中央和省級補助資金時，對棚改貨幣化安置去庫存成效顯著的市縣要予以傾斜?！?/span>

2017年是棚改貨幣化安置狂奔的一年，各個地方出臺更加明細(xì)的政策，設(shè)置貨幣化安置的硬性比例。比如湖南，早在2016年10月底就提出了2017年的目標(biāo)不低于60%，而且要求2016年未達到50%的地區(qū)申報的棚改項目，將不予受理。因此，2017年上半年，湖南棚改貨幣化安置比例達到86.3%。

2017年3月，住建部部長陳在“部長通道”上接受記者采訪時說，今年將在三線、四線城市，也包括縣城，進一步推進棚改貨幣化安置。當(dāng)年5月底的一次國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住建部副部長陸克華說，“因地制宜推進棚改貨幣化安置。促進商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城去庫存?！?/span>

也就是說，在三四線城市和縣城推動貨幣化安置是2017年的工作重點之一。目前，2017年的全國貨幣化安置比例數(shù)據(jù)仍未公布。但市場普遍認(rèn)為，可能達到甚至超過60%。

那么，棚改貨幣化安置到底對全國房地產(chǎn)銷售及去庫存起到多大作用呢？

2017年2月23日，住建部陳在記者會上指出，去年棚改貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高了18.6個百分點，可以從市場上購房2.5億平方米。

陳的數(shù)據(jù)大約是這樣得來的：2016年棚改開工606萬套，貨幣化安置比例為48.5%，貨幣化安置接近一半，大約300萬套。以上述2016年年底住建部和財政部文件里提到每套80平米計算，那么就等于幫助房地產(chǎn)去庫存：300萬*80平米=24000萬平米。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，那么棚改貨幣化安置拉動的比例就高達15.26%。

按照這樣的數(shù)據(jù)預(yù)估，2017年如果貨幣化安置比例提升到60%甚至更高的話，2017年棚改貨幣化安置消化的庫存占全年銷售比有可能接近20%。

如此巨量的購買需求，在政府推動下急急忙忙進入市場，房價能不暴漲嗎？

2017年5月24日，又是具有重要意義的一天。當(dāng)天的國務(wù)院常務(wù)會提出了新目標(biāo)，在上一個三年計劃結(jié)束后，2018年至2020年的新3年計劃出爐——再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

按照住建部官方的數(shù)據(jù)，之前的棚改已經(jīng)解決了8000萬人的住房問題，那么按一套居住三口人計算，未來1500萬套將解決4500萬人的居住問題，總共將超過1.2億人住房問題，超額完成了“一億人”的目標(biāo)。

那么，你說未來小城的房價會怎么樣？城出現(xiàn)了普遍的房價上漲？