2018年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必定跌宕起浮，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)充滿很多不確定性。劉全分析認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有四大變化：一堅(jiān)持房住不炒的基本定位，實(shí)現(xiàn)民眾住有所居；二全面實(shí)施差別化調(diào)控，避免房價(jià)大幅上漲；三加快住房租賃市場(chǎng)及共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，全面完善住房體系實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，避免民眾超前購(gòu)房及使用高金融杠桿；四加快房地產(chǎn)稅立法工作，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉全分析認(rèn)為，一二線城市樓市調(diào)控政策收緊，三線四城市樓市仍然放開市場(chǎng)配置，但不排除個(gè)別三四線城市因房?jī)r(jià)大幅上漲政府采取調(diào)控措施。未來(lái)全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)總體將維持在理性平穩(wěn)上漲區(qū)間運(yùn)行，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲是樓市調(diào)控主要目標(biāo)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要支持剛需及首改人群購(gòu)房，政府應(yīng)該明確規(guī)定銀行執(zhí)行差別化的住房信貸政策。銀行在實(shí)際操作中，為實(shí)現(xiàn)利益最大化房貸利率普遍上調(diào)。房地產(chǎn)投資也是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，區(qū)分炒房還是投資與保障剛需一樣重要，畢竟房貸是民眾能享受到唯一的金融普惠政策。樓市調(diào)控政策理論上可行，實(shí)踐執(zhí)行中吃瓜群眾身有體會(huì)。

據(jù)中原地產(chǎn)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，其中26個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格同比基本持平；北京同比下跌0.3%，上海同比下跌0.2%，廣州同比下跌0.4%，深圳同比下0.5%。2月份三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，徐州、臨沂、德州、泰安等城市新建住宅價(jià)格同比上漲9%。劉全分析認(rèn)為，一二線城市樓市調(diào)控政策收緊，政府采取分城調(diào)控樓市出現(xiàn)不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。一二線城市房?jī)r(jià)在高位小幅回落，樓市調(diào)控房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，三四線城市房?jī)r(jià)小幅上漲。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化，樓市價(jià)格上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁。

3月21日，財(cái)政部公布今年財(cái)政收支情況。1-2月份，全國(guó)公共預(yù)算收入36553億元，同比增長(zhǎng)15.8%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金總收入8499億元，同比上年增長(zhǎng)36.7%；國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入總支出6224億元。劉全認(rèn)為，前二個(gè)月全國(guó)賣地總收入2275億元，土地價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上漲，房?jī)r(jià)可能大幅下跌嗎？金融降杠桿主要提高房貸利率及提高購(gòu)房貸款首付比例，致使房?jī)r(jià)越調(diào)越高和買房越來(lái)越難是不爭(zhēng)的事實(shí)。兩會(huì)之后樓市調(diào)控四大變化，房?jī)r(jià)還在持續(xù)上漲，購(gòu)房者買房預(yù)期必然需要轉(zhuǎn)變。

作者：劉全，房地產(chǎn)專家、法學(xué)專家。

創(chuàng)作：2018.3.29