中新網(wǎng)上海12月26日電 (記者 于俊)剛剛在滬落幕的易居論壇以“2018年中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)與住房租賃市場(chǎng)”為主題,與會(huì)的研究機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)及地產(chǎn)界人士圍繞樓市發(fā)展趨勢(shì)、租賃市場(chǎng)演變、房企戰(zhàn)略調(diào)整等話(huà)題展開(kāi)深入研討,認(rèn)為中國(guó)樓市即將開(kāi)啟租賃市場(chǎng)萬(wàn)億掘金時(shí)代。

華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳在主旨發(fā)言中指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著民眾對(duì)美好居住生活的需要與不平衡不充分供給之間的矛盾。未來(lái)在總量發(fā)展的基礎(chǔ)上,應(yīng)積極關(guān)注此類(lèi)不平衡、不充分的現(xiàn)象,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)差別化調(diào)控等大背景下積極做好策略調(diào)整。

租賃市場(chǎng)開(kāi)啟萬(wàn)億掘金時(shí)代

論壇期間,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》、《中國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》,回顧中國(guó)住房制度改革先后經(jīng)歷了由低租金的實(shí)物分配到貨幣化購(gòu)買(mǎi)商品化、再到租購(gòu)并舉的發(fā)展過(guò)程,租賃市場(chǎng)也逐漸向充分、平衡的方向演變?；诓煌A段的租賃市場(chǎng)發(fā)展,政府的租賃政策呈現(xiàn)出有針對(duì)性的不同特征。

報(bào)告預(yù)測(cè)未來(lái)十年中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大:到2027年,全國(guó)城鎮(zhèn)租房面積達(dá)53.7億平方米,相較2017年增長(zhǎng)了59%。這得益于兩個(gè)因素的變動(dòng):有租房需求人口的規(guī)模增長(zhǎng)、人均租房面積的不斷提高。

類(lèi)似的增長(zhǎng)特征也將體現(xiàn)在供應(yīng)端和租金端上,預(yù)計(jì)2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租賃房源總面積為66.2億平方米,比2017年增長(zhǎng)60%;屆時(shí)的租賃市場(chǎng)租金收入高達(dá)人民幣(下同)3.9萬(wàn)億元,比2017年增長(zhǎng)了138%。

該系列報(bào)告對(duì)住房租賃市場(chǎng)給予了“黃金十年,萬(wàn)億掘金”的判斷。預(yù)計(jì)“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”行業(yè)將產(chǎn)生高估值企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)2027年市場(chǎng)占有率有望達(dá)到2.5%,持有租賃住房超100萬(wàn)間,年租金收入約300億元。若按“自持+運(yùn)營(yíng)”模式PS為10估值,未來(lái)該估值將達(dá)近3000億元,相當(dāng)于再造一個(gè)碧桂園、恒大或萬(wàn)科。

明年樓市回歸理性防止大落

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017-2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》,2017年樓市的三大特征為:再創(chuàng)新高,庫(kù)存出清;市場(chǎng)輪動(dòng),冷熱不均;政策升級(jí),房企難受。2018年樓市總體基調(diào)是:回歸理性,防止大落。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,明年中國(guó)房地產(chǎn)政策將在供給端,結(jié)合住房體制改革思路,會(huì)在住房租賃、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、棚改等方面繼續(xù)發(fā)力。在需求端,購(gòu)房需求政策將繼續(xù)偏緊;若是市場(chǎng)交易繼續(xù)下滑,尤其是很多新增供應(yīng)項(xiàng)目去庫(kù)存的壓力增大,也不排除部分城市會(huì)有購(gòu)房政策松動(dòng)的可能。在價(jià)格端,政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心堅(jiān)定,仍有各種管控的做法;若是部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,會(huì)有管控政策出現(xiàn)。

報(bào)告對(duì)明年中國(guó)樓市的相關(guān)指標(biāo)作出了預(yù)測(cè):供應(yīng)指標(biāo)方面,全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增幅在3%左右;房屋新開(kāi)工面積全年同比下降約2%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持4%小幅增長(zhǎng);80個(gè)城市庫(kù)存緩慢上升,去化周期拉長(zhǎng)。需求指標(biāo)方面,商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)小幅回落,同比將下跌7%,在持續(xù)3年增長(zhǎng)后再次下滑。價(jià)格指標(biāo)方面,房企土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅有所回落,全年增長(zhǎng)約10%;商品房成交均價(jià)繼續(xù)上漲,全年漲幅3%上下;5月前后,房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將由正轉(zhuǎn)負(fù),出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。