觀察近期全國(guó)各地的樓市調(diào)控政策，可以看出部分三四線城市也加入了政策收緊的大軍中。這些三四線城市主要是地級(jí)市，其出臺(tái)的包括限購(gòu)限售在內(nèi)的收緊性政策，目的很明確，即積極化解當(dāng)前持續(xù)膨脹的房?jī)r(jià)上漲壓力。以桂林市9月26日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》為例，政策中的核心內(nèi)容是，購(gòu)房人(以家庭為單位)在桂林市區(qū)(不含雁山區(qū)和臨桂區(qū))購(gòu)買第三套及以上新建商品住房的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。我認(rèn)為，這項(xiàng)政策出臺(tái)與桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存、投資投機(jī)需求強(qiáng)于本地自住需求等特征是密切相關(guān)的。三四線城市限售等政策的逐步出臺(tái)，正反映了此類城市基本面正發(fā)生的變化。

三四線城市樓市緣何走強(qiáng)？

三四線樓市基本面發(fā)生的變化，也體現(xiàn)在近期全國(guó)重點(diǎn)三四線城市去庫(kù)存周期或存銷比等數(shù)據(jù)上。觀察2010年以來(lái)的數(shù)據(jù)，除個(gè)別月份波動(dòng)外，三四線城市的存銷比總體上是高于一二線城市的，但經(jīng)過近8年的市場(chǎng)調(diào)整，當(dāng)前三四線城市該指標(biāo)和一二線城市相趨近，總體上都為10個(gè)月左右的水平。各類城市之間的去化周期差異在減少，市場(chǎng)分化的特征不斷減弱，從側(cè)面也體現(xiàn)了去庫(kù)存的戰(zhàn)略是積極有效的；相比過去偏高的水平，當(dāng)前三四線城市的去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)已經(jīng)降低至歷史最低點(diǎn)；此外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)也可以看出，有的三四線城市的價(jià)格增幅甚至趕超了一二線城市。

三四線城市樓市以上種種變化，我們可以通過需求因素、政策措施、城市發(fā)展情況三方面進(jìn)行分析。

第一是需求因素影響。三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目從過去的燙手山芋變?yōu)橄沭G餑，自然有需求增長(zhǎng)的刺激。此類需求包括：城鎮(zhèn)化概念下的新市民購(gòu)房需求、棚改和舊改下的剛性購(gòu)房需求、本地較為合理的改善型購(gòu)房需求、外溢的夾帶投資投機(jī)屬性的購(gòu)房需求等。此類需求釋放，容易帶來(lái)房源的加快去庫(kù)存。

第二是政策措施作用。以上海周邊的典型城市浙江海寧為例，此類城市過去是非熱點(diǎn)購(gòu)房區(qū)域，但現(xiàn)在在周邊城市包括上海、杭州、嘉興、嘉善等城市購(gòu)房政策相對(duì)緊的情況下，海寧的購(gòu)房政策反而顯得寬松了，這個(gè)時(shí)候再憑借一些城際鐵路等概念，樓市容易火爆。這種作用在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市中表現(xiàn)尤為明顯。第三是城市發(fā)展情況變化。三四線城市現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施在不斷改善，最典型的就是高鐵和地鐵在不斷建設(shè)，所以有類似概念的城市，其實(shí)城市的居住價(jià)值和投資價(jià)值都在快速上升，這也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)交易的活躍。

過去的十年，我們一直把三四線城市的樓市定義為“丑小鴨”，而現(xiàn)在通過部分城市的發(fā)展情況可以看出，“丑小鴨”已經(jīng)“脫胎換骨”展示出了“白天鵝”的動(dòng)人一面。當(dāng)然有些“白天鵝”過于招搖，自然要出臺(tái)政策管一管，不能讓其透支過多的概念，因?yàn)槌鞘谐砷L(zhǎng)一步到位反而是有害的。

“丑小鴨”欲變“白天鵝”也要警惕風(fēng)險(xiǎn)

從大周期角度來(lái)看，目前可以將三四線樓市分為兩類：

第一類是周期性調(diào)整特征明顯的城市，尤其是一些中部的三四線城市，這類城市當(dāng)前樓市活躍的特征，更多的是周期性調(diào)整的結(jié)果，后續(xù)依然存在會(huì)有價(jià)格回調(diào)或周期性下跌的可能。第二種是持續(xù)改善型的城市，此類城市沖破了周期性調(diào)整的限制，價(jià)值低估的特征被發(fā)現(xiàn)，樓市成長(zhǎng)具有穩(wěn)健性和持續(xù)性，類似城市主要分布在三大城市群中。從具體城市來(lái)看，深圳邊上的惠陽(yáng)、廣州邊上的清遠(yuǎn)和肇慶、杭州下轄的桐廬和臨安、嘉興下轄的嘉善和平湖、湖州下轄的南潯、鄭州邊上的平原新區(qū)、貴陽(yáng)下轄的清鎮(zhèn)等，都屬于值得觀察和關(guān)注的三四線城市。當(dāng)然，從入市的謹(jǐn)慎角度看，類似城市往往也是后續(xù)政策容易管控的城市，最典型的就是限售政策容易出臺(tái)。

當(dāng)然，無(wú)論是丑小鴨還是白天鵝，不同的階段自然都有其不同的可愛之處。相對(duì)應(yīng)地，不同的市場(chǎng)參與者要分析此類城市的發(fā)展階段，既不盲目看空，也不盲目追捧。對(duì)待當(dāng)前諸多三四線城市，要充分意識(shí)到此類城市的樓市情況甚至比一二線城市更顯得復(fù)雜。