針對投資者關(guān)心的中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)過熱、未來是否會推出房地產(chǎn)稅以及全球房產(chǎn)有何投資亮點(diǎn)等諸多熱點(diǎn)問題，中國證券報(bào)記者日前獨(dú)家專訪了富蘭克林實(shí)質(zhì)資產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理雷蒙德·雅各布斯（Raymond J.Jacobs）。

雅各布斯指出，展望未來，中國政府方面將盡全力避免各種潛在的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最終將推出房產(chǎn)稅來幫助國內(nèi)樓市更為健康地運(yùn)行。目前在住宅市場已經(jīng)吸引大量資金的背景下，投資者也可以關(guān)注一下相對冷門的投資領(lǐng)域，例如其團(tuán)隊(duì)就通過在意大利米蘭購買昂貴地段的房屋，改建并轉(zhuǎn)型為高級零售店鋪，達(dá)到了“點(diǎn)石成金”的效果。

中國將積極引導(dǎo)樓市健康發(fā)展

中國證券報(bào)：現(xiàn)在不少觀點(diǎn)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，你對此是否認(rèn)同？

雅各布斯：實(shí)際上你會發(fā)現(xiàn)所謂泡沫都是等到破了以后才會被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。正是基于這個原因，不能說中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)存在泡沫，但我可以告訴投資者，中國政府目前已經(jīng)在盡一切可能全力防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，積極引導(dǎo)這個行業(yè)向著更為健康的一面發(fā)展，具體的措施包括限購、限貸等。

其實(shí)市場也不用過于擔(dān)心，因?yàn)槟壳爸袊畬τ诜康禺a(chǎn)市場的關(guān)注度要遠(yuǎn)高于一般市場參與者，樓市無疑已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟(jì)最為重要的一環(huán)。

中國證券報(bào)：有部分悲觀的投資者把中國當(dāng)前的樓市與日本上世紀(jì)90年代初時的情景相比較，因而非常擔(dān)憂，你認(rèn)為二者之間的相似點(diǎn)多嗎？

雅各布斯：其實(shí)我更加關(guān)注的是二者的不同點(diǎn)。首先，中國政府對于經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的“掌控力”都要更強(qiáng)，這點(diǎn)與當(dāng)年的日本就不太一樣，日本政府對于經(jīng)濟(jì)的“掌控力”并沒有那么強(qiáng)。其次，當(dāng)年造成日本樓市泡沫破裂的一大主因是貸款過剩，而中國目前這個問題應(yīng)該也沒有那么嚴(yán)重。當(dāng)年日本投資者運(yùn)用巨大幅度的貸款，不僅在國內(nèi)投資房地產(chǎn)，還到全球各地買下各類不動產(chǎn)，而目前中國在樓市投資上運(yùn)用貸款的比例不及當(dāng)年的日本，因此風(fēng)險(xiǎn)也就相對較小。

中國證券報(bào)：你預(yù)計(jì)中國未來會否推出房地產(chǎn)稅？

雅各布斯：具體的時間不好預(yù)測，但我認(rèn)為中國最終將推出房地產(chǎn)稅。除了能夠達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用外，房產(chǎn)稅還可以給政府帶來比較穩(wěn)定的收入來源?，F(xiàn)在主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體均有較為穩(wěn)定和成熟的房地產(chǎn)稅收體系，以美國為例，大量的稅收無疑成為支付社會福利的主要手段，歐洲的房地產(chǎn)稅整體略低于美國，但也是國家財(cái)政收入的主要組成部分之一。

但目前對于中國征收房地產(chǎn)稅也存在一個問題，那就是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)相對較為穩(wěn)定，因此如果稅率確定的話，具體的征稅金額也就比較穩(wěn)定。但中國樓市相對波動有些大，具體的金額可能沒有那么確定。因此這還需要政策制定者能夠進(jìn)一步完善制度。

關(guān)注優(yōu)質(zhì)物流辦公物業(yè)

中國證券報(bào)：目前中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資還有什么機(jī)會？

雅各布斯：正如大家都知道，中國國內(nèi)投資者都很喜歡購買住宅，大量的資金涌向住宅，因此目前可能這方面的投資空間有所收窄。我們現(xiàn)在更加關(guān)注具有長期潛力的物業(yè)。比如由于看好電子商務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景，我認(rèn)為部分好的物流相關(guān)物業(yè)值得投資。此外，比如在上海（樓盤），我們會青睞一些地點(diǎn)特別好，位于市中心地段的，建于1990年左右的，條件較好的二手辦公樓，對于這些物業(yè)希望租和買的人都不在少數(shù)。

要知道對于房地產(chǎn)市場的投資，你最需要關(guān)注的問題之一就是誰會“接盤”。這些地點(diǎn)非常好的，或者是具有行業(yè)潛力的物業(yè)，你永遠(yuǎn)不會發(fā)愁誰會是下一個買家。

中國證券報(bào)：作為全球性的投資者，富蘭克林在各地的投資策略有何區(qū)別？如何能夠更好地投資當(dāng)?shù)厥?/span>場？

雅各布斯：的確是有區(qū)別的，一些新興經(jīng)濟(jì)體的主要城市處于不斷擴(kuò)大、加速城市化的進(jìn)程之中，對于這些城市我們可能會重點(diǎn)關(guān)注一些新區(qū)。但一些已經(jīng)建成的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城市策略就不一樣。以意大利米蘭為例，通過購買昂貴地段的住房，改建并轉(zhuǎn)型為高級零售店鋪則是一個不錯的選擇。

房地產(chǎn)投資對于當(dāng)?shù)厥袌龅牧私庵陵P(guān)重要，因此我們會選擇與當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)營商合作，當(dāng)然當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)營商需要保證一定的投資回報(bào)率。